Retenue à la source pour non-résidents (20,42 %) au Japon

1. Qui retient et sur quoi

Selon la loi fiscale japonaise, la personne qui verse le loyer à un propriétaire non-résident doit prélever 20,42 % (20 % d'IR + 0,42 % de surtaxe reconstruction) et le reverser au fisc avant le 10 du mois suivant.

• Locataires personnes morales : retiennent directement.
• Locataires particuliers en logement : exonérés — ils n'appliquent pas la retenue.
• Gestionnaire agissant en agent : la plupart des gestionnaires effectuent la retenue, déposent et paient à votre place.

2. Exemple de trésorerie

Loyer mensuel :              ¥110 000
Retenue (20,42 %) :         −¥22 462
Gestion (7 %) :             −¥7 700
Provision taxe foncière :   −¥10 000
Mensualité de prêt :        −¥60 000
                            ────────
Encaissé réellement :        ¥9 838

Les ¥22 462 ne sont pas perdus — vous les récupérez à la déclaration annuelle — mais jusqu'à mars de l'année suivante, cet argent est chez l'État japonais, pas chez vous.

3. Représentant fiscal (nōzei-kanri-nin)

Tout non-résident percevant des revenus de source japonaise doit désigner un représentant fiscal. Il reçoit les correspondances du fisc et dépose les déclarations en votre nom. Options :

• Votre gestionnaire (¥3 000–¥10 000/mois ; souvent inclus).
• Un expert-comptable japonais (¥50 000–¥200 000/an).
• Une personne de confiance résidant au Japon (gratuit, mais solidairement responsable).

4. Déclaration annuelle

Date limite : 15 mars de l'année suivante. Elle consiste à :

1. Déclarer les loyers bruts et déduire les charges réelles : gestion, taxe foncière, assurance, réparations, intérêts d'emprunt (pas le capital) et surtout l'amortissement.
2. Calculer le revenu imposable réel — presque toujours nettement inférieur au brut.
3. Comparer avec les 20,42 % déjà retenus : il en résulte presque toujours un remboursement.
4. Le remboursement arrive en 4–8 semaines sur le compte bancaire japonais du représentant fiscal.

5. L'amortissement est le principal levier

Les bâtiments au Japon s'amortissent selon des durées d'usage légales :

• Bois : 22 ans.
• Structure acier léger : 19 ou 27 ans selon l'épaisseur.
• Acier lourd : 34 ans.
• Béton armé (RC/SRC) : 47 ans.

Les biens d'occasion dont l'âge dépasse la durée légale peuvent appliquer la règle de l'occasion, qui génère souvent 4–8 années de fortes pertes comptables neutralisant intégralement les revenus locatifs japonais. Les vieilles maisons en bois sont utilisées comme levier fiscal par les investisseurs étrangers à hauts revenus (depuis la réforme de 2020, les résidents au Japon ne peuvent plus imputer les pertes de biens étrangers ; vérifiez toujours les règles en vigueur selon votre statut).

6. Conventions fiscales : ce qu'elles changent

Le Japon a une convention avec les principaux marchés (France, États-Unis, Royaume-Uni, Singapour, Hong Kong, Australie, Taïwan). Sur les loyers, la convention n'exonère pas de l'impôt japonais — le Japon conserve son droit d'imposer en tant que pays de la source. Ce que font les conventions :

• Permettre l'imputation de l'impôt payé au Japon sur l'impôt de votre pays (évitant la double imposition).
• Réduire ou supprimer la retenue sur d'autres revenus (dividendes, intérêts) — pas sur les loyers.

Conclusion pratique : payez d'abord l'intégralité de l'impôt japonais, puis appliquez le crédit d'impôt dans votre pays. Ne tenez pas pour acquis que la convention annule l'impôt japonais.

7. Impôt sur la plus-value à la revente

Quand un non-résident vend, l'acheteur retient 10,21 % du prix total (exonéré si le prix est ≤ ¥100M et si l'acheteur va occuper le bien en tant que particulier). La déclaration calcule ensuite l'impôt réel :

• Détention > 5 ans : 15,315 % national + 5 % local = 20,315 %.
• Détention ≤ 5 ans : 30,63 % + 9 % = 39,63 %.

Le trop-perçu est remboursé après la déclaration.

8. Comment le modéliser correctement

Tout modèle doit afficher trois lignes de trésorerie : NOI avant impôts, cash après retenue et revenu réel après remboursement. RE/ANALYSIS calcule les trois automatiquement pour les propriétaires non-résidents — essayez-le maintenant avec votre bien.