日本非居住者源泉征收税(20.42%)

1. 由谁扣、扣什么

依日本税法,支付租金给非居住者业主的人必须代扣 20.42%(所得税 20% + 复兴特别所得税 0.42%),并于次月 10 日前缴交税务署。

• 法人租客:租客直接代扣。
• 个人自住用租客:免除——不需代扣。
• PM 公司作为代理:多数 PM 代办代扣、申告与缴纳。

2. 现金流范例

月租金:                    ¥110,000
源泉征收(20.42%):        −¥22,462
PM 费(7%):               −¥7,700
固定资产税预留:            −¥10,000
贷款月付:                  −¥60,000
                           ────────
您实收:                    ¥9,838

¥22,462 没有消失——年度可退回——但在次年 3 月之前,那是日本政府的钱,不是您的。

3. 纳税管理人

每位在日本有来源所得的非居住者必须指定纳税管理人(nōzei-kanri-nin)。此人接收税务通知并代为申告。选项:

• 您的 PM 公司(¥3,000–¥10,000/月,常包含在服务内)
• 日本税理士(¥50,000–¥200,000/年)
• 信任的在日个人(免费,但需承担连带责任)

4. 年度确定申告

次年 3 月 15 日前完成。内容:

1. 申报毛租金并扣除实际费用:PM 费、固定资产税、保险、修缮、贷款利息(不含本金)、以及折旧。
2. 算出真实课税所得——通常远低于毛租金。
3. 与已代扣的 20.42% 比较,几乎都有退税。
4. 退税在 4–8 周内汇至纳税管理人的日本帐户。

5. 折旧是最大杠杆

日本建物依法定耐用年数折旧:

• 木造:22 年
• 轻量钢骨:19 或 27 年(依厚度)
• 重量钢骨:34 年
• 钢筋混凝土(RC / SRC):47 年

超过法定年限的中古对象套用短缩制,常产生 4–8 年极大的帐面亏损,足以完全屏蔽日本租金所得。特别是老木造住宅,是海外高所得投资人常用的节税工具(不过 2020 年税制改革封锁了日本居住者以海外不动产抵损的信道,请依您自身身分确认现行规则)。

6. 租税协定——改变什么

日本与所有主要市场(美、英、新、港、澳、台湾)都有租税协定。就租金所得而言,协定不会免除日本税——日本保留来源国课税权。协定的作用:

• 母国提供扣抵,避免同一笔所得双重课税
• 减少或免除其他所得(股利、利息)的预扣税——不含租金

实务结论:先足额编列日本税,再向母国申请扣抵。不要假设协定会让日本税消失。

7. 出售时的资本利得

非居住者出售时,买方会从毛售价代扣 10.21%(若售价 ≤ ¥100M 且买方作为自住则免除)。之后申告计算实际资本利得税:

• 持有 > 5 年:15.315% 国税 + 5% 地方税 = 20.315%
• 持有 ≤ 5 年:30.63% + 9% = 39.63%

超扣部分于申告后退回。

8. 正确建模的方法

每一件案件的现金流都应列三行:税前 NOI、扣缴后现金、退税后真实所得。RE/ANALYSIS 对非居住者业主自动计算三者—— 在您关注的对象上试算。