일본 비거주자 원천징수(20.42%)

1. 누가, 무엇을 징수하는가

일본 세법에 따라 비거주자 오너에게 임대료를 지급하는 자는 20.42%(소득세 20% + 부흥특별소득세 0.42%)를 원천징수하여 다음 달 10일까지 세무서에 납부해야 합니다.

• 법인 임차인: 임차인이 직접 원천징수.
• 개인 주거용 임차인: 면제 — 원천징수 불필요.
• PM 회사가 대리인으로: 대부분의 PM이 원천징수 · 신고 · 납부를 대행.

2. 현금흐름 예시

월 임대료:                  ¥110,000
원천징수(20.42%):          −¥22,462
PM 수수료(7%):             −¥7,700
고정자산세 예치:            −¥10,000
대출 월 상환:               −¥60,000
                           ────────
실수령:                     ¥9,838

¥22,462은 사라지는 게 아니라 연간 환급받을 수 있지만 — 다음 해 3월까지는 일본 정부의 돈이지 귀하의 돈이 아닙니다.

3. 납세관리인

일본 원천 소득이 있는 모든 비거주자는 납세관리인(nōzei-kanri-nin)을 지정해야 합니다. 이 사람이 세무 통지를 수령하고 신고를 대행합니다. 옵션:

• 귀하의 PM 회사(¥3,000–¥10,000/월, 서비스에 포함되는 경우 많음)
• 일본 세리사(¥50,000–¥200,000/년)
• 일본 내 신뢰하는 개인(무료, 다만 연대책임 부담)

4. 연간 확정신고

이듬해 3월 15일까지 완료. 내용:

1. 총임대료를 신고하고 실제 비용을 공제: PM 수수료, 고정자산세, 보험, 수리, 대출이자(원금 제외), 그리고 감가상각.
2. 실제 과세소득 계산 — 통상 총임대료보다 훨씬 낮음.
3. 이미 원천징수된 20.42%와 비교, 거의 대부분 환급 발생.
4. 환급금은 4–8주 내 납세관리인의 일본 계좌로 송금.

5. 감가상각이 가장 큰 레버

일본 건물은 법정 내용연수에 따라 감가상각:

• 목조: 22년
• 경량 철골: 19년 또는 27년(두께에 따라)
• 중량 철골: 34년
• 철근콘크리트(RC / SRC): 47년

법정 내용연수를 초과한 중고 매물은 단축 룰이 적용되어, 흔히 4–8년의 큰 장부상 손실이 발생하여 일본 임대소득을 완전히 상쇄합니다. 특히 오래된 목조 주택은 해외 고소득 투자자의 절세 도구로 자주 활용됩니다(다만 2020년 세제개혁으로 일본 거주자가 해외 부동산 손실을 상계하는 채널은 봉쇄됨. 본인 신분에 맞는 현행 규정 확인 필요).

6. 조세조약 — 무엇이 달라지는가

일본은 모든 주요 시장(한국, 미국, 영국, 싱가포르, 홍콩, 호주, 대만)과 조세조약을 체결. 임대소득에 관해서는 조약이 일본 세금을 면제하지 않습니다 — 일본은 원천지국 과세권을 보유. 조약의 역할:

• 본국에서 세액공제 제공, 동일 소득의 이중과세 방지
• 다른 소득(배당, 이자)의 원천징수세 감면 또는 면제 — 임대료 제외

실무 결론: 일본 세금을 먼저 전액 계상한 뒤, 본국에서 세액공제 신청. 조약이 일본 세금을 없애준다고 가정하지 말 것.

7. 매각 시 양도소득

비거주자가 매각하는 경우 매수인이 총 매도가액의 10.21%를 원천징수(매도가 ¥100M 이하이고 매수인이 자가 거주하는 경우 면제). 이후 신고로 실제 양도소득세를 계산:

• 보유 > 5년: 15.315% 국세 + 5% 지방세 = 20.315%
• 보유 ≤ 5년: 30.63% + 9% = 39.63%

초과 원천징수분은 신고 후 환급.

8. 올바르게 모델링하는 방법

모든 딜의 현금흐름은 세 줄로 표시: 세전 NOI, 원천징수 후 현금, 환급 후 실제 소득. RE/ANALYSIS는 비거주자 오너를 위해 이 세 가지를 자동 계산합니다 — 관심 매물에서 바로 시산해 보세요.