Retención para no residentes (20,42%) en Japón

1. Quién retiene y qué

Según la ley fiscal japonesa, quien paga el alquiler a un propietario no residente debe retener el 20,42 % (20 % de IRPF + 0,42 % del impuesto de reconstrucción) e ingresarlo en Hacienda antes del día 10 del mes siguiente.

• Inquilinos personas jurídicas: retienen directamente.
• Inquilinos particulares en vivienda: exentos — no aplican la retención.
• Property manager como agente: la mayoría de las gestoras hacen la retención, presentan y pagan por ti.

2. Ejemplo de flujo de caja

Alquiler mensual:            ¥110.000
Retención (20,42 %):        −¥22.462
PM (7 %):                   −¥7.700
Provisión fixed asset tax:  −¥10.000
Cuota mensual del préstamo: −¥60.000
                            ────────
Ingresas de verdad:          ¥9.838

Los ¥22.462 no desaparecen — los recuperas en la declaración anual — pero hasta marzo del año siguiente son dinero del Estado japonés, no tuyo.

3. Representante fiscal (nōzei-kanri-nin)

Todo no residente con rentas de fuente japonesa debe designar un representante fiscal. Esa persona recibe las comunicaciones de Hacienda y presenta las declaraciones en tu nombre. Opciones:

• Tu gestora (¥3.000–¥10.000/mes; con frecuencia incluido).
• Un asesor fiscal japonés (¥50.000–¥200.000/año).
• Una persona de confianza que resida en Japón (gratis pero asume responsabilidad solidaria).

4. Declaración anual

Fecha límite: 15 de marzo del año siguiente. Consiste en:

1. Declarar los alquileres brutos y deducir los gastos reales: PM, IBI, seguro, reparaciones, intereses del préstamo (no el principal) y, sobre todo, la amortización.
2. Calcular la renta imponible real — casi siempre muy inferior al bruto.
3. Comparar con el 20,42 % ya retenido: casi siempre sale devolución.
4. La devolución llega en 4–8 semanas a la cuenta bancaria japonesa del representante fiscal.

5. La amortización es la mayor palanca

Los edificios en Japón se amortizan según vidas útiles legales:

• Madera: 22 años.
• Estructura ligera de acero: 19 o 27 años según grosor.
• Acero pesado: 34 años.
• Hormigón armado (RC/SRC): 47 años.

Los inmuebles usados con edad superior a la vida útil legal pueden aplicar la regla del usado, que suele generar 4–8 años de grandes pérdidas contables que compensan por completo las rentas japonesas del alquiler. Casas de madera antiguas se usan como palanca fiscal por inversores extranjeros con ingresos altos (aunque desde la reforma de 2020 los residentes en Japón no pueden compensar pérdidas de inmuebles extranjeros; revisa siempre las reglas vigentes según tu estatus).

6. Convenios de doble imposición: qué cambian

Japón tiene convenio con los principales mercados (España, EE. UU., Reino Unido, Singapur, Hong Kong, Australia, Taiwán). Sobre alquileres, el convenio no exime del impuesto japonés — Japón conserva la potestad tributaria como país de la fuente. Lo que sí hacen los convenios:

• Permitir la deducción del impuesto pagado en Japón contra el impuesto de tu país (evitando doble imposición).
• Reducir o eliminar la retención sobre otras rentas (dividendos, intereses) — no sobre alquileres.

Conclusión práctica: paga primero todo el impuesto japonés y luego aplica la deducción en tu país. No des por hecho que el convenio anula el impuesto japonés.

7. Impuesto sobre plusvalías al vender

Cuando vende un no residente, el comprador retiene el 10,21 % del precio total (exento si el precio es ≤ ¥100M y el comprador va a vivir allí como particular). Después, la declaración calcula el impuesto real:

• Tenencia > 5 años: 15,315 % nacional + 5 % municipal = 20,315 %.
• Tenencia ≤ 5 años: 30,63 % + 9 % = 39,63 %.

Lo retenido de más se devuelve tras la declaración.

8. Cómo modelarlo correctamente

Todo modelo debe mostrar tres líneas de caja: NOI antes de impuestos, caja después de la retención, y renta real tras la devolución. RE/ANALYSIS calcula las tres automáticamente para propietarios no residentes — pruébalo ahora con tu inmueble.