海外業主的日本物業管理公司

1. 海外業主 PM 必須做什麼

• 雙語客戶溝通(email 為主;電話回覆窗口 < 24 小時)
• 租客招募與審查(保證公司 + 連帶保證人)
• 收租 + 每月英文明細 + 日圓匯至您指定帳戶
• 代扣 20.42% 並繳交稅務署;發行年終申告用文件
• 擔任納稅管理人或與其協作
• 修繕協調——含金額上限的簽核流程
• 代繳固定資產稅
• 協助您的稅理士完成年度申告

2. 費用結構

純日本業主 PM:            月租的 3–5%
海外業主 PM:              月租的 5–8%
納稅管理人:               ¥5,000–¥15,000/月或內含
租客招募(AD):            成交時付 1 個月租金給仲介(非 PM 費)
更新處理:                 ¥10,000–¥20,000/次
緊急出勤:                 ¥5,000–¥15,000/次

3. 簽約前的審查問題

1. 目前管理多少件海外業主案件?(問數量,不用問名字)
2. 英語窗口是誰?接洽時段與休假?
3. 可否提供英文月報範本?
4. 租客遲繳 30 天的處理流程?
5. ¥50,000 以上修繕的簽核流程?
6. 提供年終稅務套裝資料嗎?格式?
7. 使用哪家保證公司?(部分業者收租效率差很多)
8. 解約通知期?資料交接條件?

4. 已知業者(自行研究,非推薦)

• Housing Japan — 流利英語,東京為主,偏高階
• Plaza Homes — 老牌,東京・橫濱
• Real Estate Japan — 投資人導向,全英文
• 日本ハウジング — 大規模,英語中等
• Ichii Group — 地方城市覆蓋,英語較弱
• 單一城市在地 PM — 常最划算但需雙語橋接(稅理士或您自己)

5. 警訊

• 沒有月報紀律
• 無法展示含金額上限的修繕簽核流程
• 拒絕與您的稅理士直接溝通
• 推銷自家的轉租保證
• 收「海外附加費」但無說明用途

簽約前面談 3 家 PM。第一年費用差異只是零錢;找錯夥伴的空租與修繕超支會是好幾倍代價。