海外业主的日本物业管理公司

1. 海外业主 PM 必须做什么

• 双语客户沟通(email 为主;电话回复窗口 < 24 小时)
• 租客招募与审查(保证公司 + 连带保证人)
• 收租 + 每月英文明细 + 日圆汇至您指定帐户
• 代扣 20.42% 并缴交税务署;发行年终申告用文档
• 担任纳税管理人或与其协作
• 修缮协调——含金额上限的签核流程
• 代缴固定资产税
• 协助您的税理士完成年度申告

2. 费用结构

纯日本业主 PM:            月租的 3–5%
海外业主 PM:              月租的 5–8%
纳税管理人:               ¥5,000–¥15,000/月或内含
租客招募(AD):            成交时付 1 个月租金给仲介(非 PM 费)
更新处理:                 ¥10,000–¥20,000/次
紧急出勤:                 ¥5,000–¥15,000/次

3. 签约前的审查问题

1. 目前管理多少件海外业主案件?(问数量,不用问名字)
2. 英语窗口是谁?接洽时段与休假?
3. 可否提供英文月报范本?
4. 租客迟缴 30 天的处理流程?
5. ¥50,000 以上修缮的签核流程?
6. 提供年终税务套装数据吗?格式?
7. 使用哪家保证公司?(部分业者收租效率差很多)
8. 解约通知期?数据交接条件?

4. 已知业者(自行研究,非推荐)

• Housing Japan — 流利英语,东京为主,偏高端
• Plaza Homes — 老牌,东京・横滨
• Real Estate Japan — 投资人导向,全英文
• 日本ハウジング — 大规模,英语中等
• Ichii Group — 地方城市覆盖,英语较弱
• 单一城市在地 PM — 常最划算但需双语桥接(税理士或您自己)

5. 警讯

• 没有月报纪律
• 无法展示含金额上限的修缮签核流程
• 拒绝与您的税理士直接沟通
• 推销自家的转租保证
• 收「海外附加费」但无说明用途

签约前面谈 3 家 PM。第一年费用差异只是零钱;找错伙伴的空租与修缮超支会是好几倍代价。