Property managers au Japon pour propriétaires étrangers

1. Ce qu'un PM pour non-résidents doit faire

• Communication bilingue (e-mail comme canal principal, téléphone avec réponse sous 24 h).
• Sourcing et analyse des locataires (société garante + garant).
• Encaissement des loyers + relevé mensuel en anglais + virement en yens vers le compte indiqué.
• Retenue de 20,42 % et versement au fisc ; documentation pour la déclaration annuelle.
• Agir en représentant fiscal ou se coordonner avec votre expert-comptable japonais.
• Coordination des réparations — avec seuil d'approbation par montant.
• Paiement de la taxe foncière en votre nom.
• Assistance à votre expert-comptable pour la déclaration annuelle.

2. Structure des commissions

PM pour propriétaires japonais :     3–5 % du loyer mensuel
PM pour propriétaires étrangers :    5–8 % du loyer mensuel
Représentant fiscal :                ¥5 000–¥15 000/mois ou inclus
Commission de mise en location (AD) : 1 mois de loyer à l'agence (pas au PM)
Renouvellement :                     ¥10 000–¥20 000 par opération
Urgences :                           ¥5 000–¥15 000 par intervention

3. Questions de due diligence avant de signer

1. Combien de biens gérez-vous actuellement pour des propriétaires étrangers ? (Le nombre suffit, pas les noms.)
2. Qui est l'interlocuteur en anglais/français ? Horaires et congés ?
3. Pouvez-vous me montrer un exemple de relevé mensuel en anglais ?
4. Quelle est la procédure si un locataire a 30 jours de retard ?
5. Quel protocole pour les réparations supérieures à ¥50 000 ?
6. Quelles données remettez-vous au comptable en fin d'année et sous quel format ?
7. Quel garant utilisez-vous ? (Les taux de recouvrement varient beaucoup d'une société à l'autre.)
8. Quel est le préavis de résiliation et dans quelles conditions se fait la remise des données ?

4. Noms connus (recension personnelle, pas recommandation)

• Housing Japan — anglais courant, orienté haut de gamme, surtout Tokyo.
• Plaza Homes — établie de longue date, Tokyo et Yokohama.
• Real Estate Japan — orientée investisseurs, service complet en anglais.
• Nihon Housing (日本ハウジング) — très grosse structure, anglais moyen.
• Ichii Group — couvre les villes régionales, anglais limité.
• PMs monocentre — souvent les moins chers, mais il faut un relais bilingue (votre comptable ou vous-même).

5. Signaux d'alerte

• Aucun processus défini de relevé mensuel.
• Aucun seuil d'approbation pour les réparations.
• Refus de dialoguer directement avec votre expert-comptable.
• Vous vendent leur propre sous-location avec « loyer garanti ».
• Facturent un « surcoût propriétaire étranger » sans justification.

Entretenez-vous avec 3 gestionnaires avant de signer. La différence de commission la première année est de la monnaie ; les surcoûts liés à la vacance et aux réparations mal gérées coûtent beaucoup plus.