Property managers en Japón para propietarios extranjeros

1. Qué tiene que hacer un PM para no residentes

• Comunicación bilingüe (email como canal principal, teléfono con respuesta en 24 h).
• Captación y análisis de inquilinos (empresa garante + avalista).
• Cobro del alquiler + extracto mensual en inglés + remesa de yenes a la cuenta que indiques.
• Retención del 20,42 % e ingreso en Hacienda; documentación para la declaración anual.
• Actuar como representante fiscal o coordinarse con tu asesor fiscal japonés.
• Coordinar reparaciones — con umbral de aprobación por importe.
• Pagar el fixed asset tax en tu nombre.
• Ayudar a tu asesor fiscal en la declaración anual.

2. Estructura de comisiones

PM para propietarios japoneses:     3–5 % del alquiler mensual
PM para propietarios extranjeros:   5–8 % del alquiler mensual
Representante fiscal:               ¥5.000–¥15.000/mes o incluido
Captación de inquilino (AD):        1 mes de alquiler a la agencia (no al PM)
Renovación:                         ¥10.000–¥20.000 por operación
Emergencias:                        ¥5.000–¥15.000 por intervención

3. Preguntas de due diligence antes de firmar

1. ¿Cuántos inmuebles gestionan actualmente para propietarios extranjeros? (Solo el número, no los nombres.)
2. ¿Quién es el interlocutor en inglés/español? ¿Horario y vacaciones?
3. ¿Pueden mostrarme un ejemplo de extracto mensual en inglés?
4. ¿Cuál es el proceso si un inquilino se retrasa 30 días?
5. ¿Qué protocolo hay para reparaciones superiores a ¥50.000?
6. ¿Qué datos entregan al asesor fiscal a fin de año y en qué formato?
7. ¿Qué garante utilizan? (Los ratios de recobro varían mucho entre empresas.)
8. ¿Cuál es el preaviso de rescisión y en qué condiciones se hace la entrega de datos?

4. Nombres conocidos (recopilación propia, no recomendación)

• Housing Japan — inglés fluido, orientado a gama alta, sobre todo Tokio.
• Plaza Homes — histórica, Tokio y Yokohama.
• Real Estate Japan — enfocada a inversores, servicio íntegro en inglés.
• Nihon Housing (日本ハウジング) — muy grande, inglés medio.
• Ichii Group — cubre ciudades regionales, inglés limitado.
• PMs monociudad — suelen ser los más baratos, pero necesitas un puente bilingüe (tu asesor fiscal o tú mismo).

5. Señales de alerta

• Sin proceso definido de extracto mensual.
• Sin umbral de aprobación de reparaciones.
• Se niegan a hablar directamente con tu asesor fiscal.
• Te venden su propia sublicensia con «renta garantizada».
• Cobran «recargo por propietario extranjero» sin justificación.

Entrevista a 3 gestoras antes de firmar. La diferencia de comisión el primer año es calderilla; los sobrecostes por vacancia y reparaciones mal gestionadas cuestan mucho más.