日本固定資產稅與都市計畫稅

1. 兩項稅

• 固定資產稅:課稅價值的 1.4%(全國標準)。
• 都市計畫稅:課稅價值最高 0.3%,適用於都市計畫區——都會投資物件幾乎全部適用。

合計實效稅率:每年課稅價值的 1.7%。

2. 課稅價值 ≠ 市價

課稅價值(固定資產稅評価額)由市町村每 3 年評定一次,通常為:

• 土地:市價的 ~70%
• 建物:新建時營建成本的 ~50–60%,隨屋齡遞減

所以 ¥25M 單身套房(含地含屋)的課稅價值大約 ¥12M–¥16M,年度稅單約 ¥200,000–¥270,000。

3. 住宅用地優惠

小面積住宅用地享有大幅減免:

• 前 200㎡:固定資產稅按課稅價值的 1/6 計
• 200㎡ 以上:1/3
• 都市計畫稅分別 1/3 與 2/3

這就是為什麼拆掉老屋改成空地,固定資產稅會暴增三倍——優惠只在住宅結構存在時適用。

4. 時程與繳納

• 以 1 月 1 日的所有權人為課稅對象。1 月 2 日買 = 賣方付全年。
• 稅單在 4–6 月寄發當年度稅款。
• 可分 4 期(6 月、9 月、12 月、2 月)或一次繳清。
• 成交時買賣雙方在結算書上按比例分攤當年度稅款。

5. 海外業主注意

稅單寄至您在日本的登記地址——通常是納稅管理人或 PM 公司。逾期未繳會產生 年利 2.4–8.7% 的延滯金,甚至可能設定抵押權。以日本銀行帳戶自動扣繳為常態。