일본 고정자산세와 도시계획세

1. 두 가지 세금

• 고정자산세: 과세표준의 1.4%(전국 표준).
• 도시계획세: 과세표준 최대 0.3%, 도시계획구역에 적용 — 도심 투자 매물은 대부분 해당.

합산 실효세율: 매년 과세표준의 1.7%.

2. 과세표준 ≠ 시장가

과세표준(고정자산세 평가액)은 시정촌이 3년마다 평가, 통상:

• 토지: 시장가의 ~70%
• 건물: 신축 당시 건축원가의 ~50–60%, 축년에 따라 감소

따라서 ¥25M 원룸(토지 · 건물 포함)의 과세표준은 대략 ¥12M–¥16M, 연간 세액 약 ¥200,000–¥270,000.

3. 주택용지 특례

소규모 주택용지에는 큰 폭 감면:

• 200㎡ 이하 부분: 고정자산세는 과세표준의 1/6 적용
• 200㎡ 초과: 1/3
• 도시계획세는 각각 1/3, 2/3

그래서 노후 주택을 헐고 공지로 만들면 고정자산세가 3배로 폭증 — 특례는 주택 구조가 존재할 때만 적용.

4. 일정과 납부

• 1월 1일 소유자에게 과세. 1월 2일 매수 = 매도인이 연간 전액 부담.
• 세금 고지서는 4–6월에 당해 연도분 발송.
• 4기(6월, 9월, 12월, 2월)로 분할 또는 일시 납부.
• 클로징 시 매수 · 매도인이 정산서에서 당해 연도분을 안분 부담.

5. 해외 오너 주의사항

고지서는 일본 내 등록 주소로 발송 — 통상 납세관리인 또는 PM 회사. 미납 시 연 2.4–8.7%의 연체금 발생, 심할 경우 저당권 설정 가능. 일본 은행 계좌 자동이체가 일반적.