1. Los dos impuestos
- Fixed asset tax (kotei shisan-zei): 1,4 % de la base imponible (tipo estándar nacional).
- Urban planning tax (toshi keikaku-zei): hasta 0,3 % de la base, se aplica dentro de las zonas de planificación urbana — casi cualquier inmueble urbano lo tiene.
Tipo efectivo combinado: 1,7 % de la base imponible al año.
2. La base imponible ≠ valor de mercado
La base imponible (kotei shisan hyōka-gaku) la fija el municipio cada 3 años y suele situarse en:
- Suelo: ~70 % del valor de mercado.
- Edificio: ~50–60 % del coste de construcción cuando era nuevo, decreciente con la edad.
Por eso un estudio de ¥25M (suelo + edificio) tiene una base combinada de aprox. ¥12–16M, con un impuesto anual de ¥200.000–¥270.000.
3. Bonificación de suelo residencial
El suelo residencial pequeño se beneficia de descuentos importantes:
- Primeros 200 m²: fixed asset tax se aplica sobre 1/6 de la base.
- Más de 200 m²: 1/3.
- Urban planning tax: 1/3 y 2/3 respectivamente.
Por eso demoler una casa antigua y dejar el solar libre multiplica por 3 el fixed asset tax — la bonificación solo se aplica si hay una estructura residencial en pie.
4. Calendario y pago
- Se grava al propietario a 1 de enero. Comprar el 2 de enero = el vendedor paga el año entero.
- El recibo se envía entre abril y junio.
- Pago en 4 plazos (junio, septiembre, diciembre, febrero) o de una vez.
- En el cierre se hace prorrateo entre comprador y vendedor según los días del año.
5. Avisos para propietarios extranjeros
El aviso se envía a la dirección japonesa registrada — normalmente el representante fiscal o la gestora. Los impagos generan un recargo del 2,4–8,7 % anual y, en casos graves, garantía sobre el inmueble. Lo habitual es domiciliar el pago en una cuenta bancaria japonesa.
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