日本固定资产税与都市计划税

1. 两项税

• 固定资产税:课税价值的 1.4%(全国标准)。
• 都市计划税:课税价值最高 0.3%,适用于都市计划区——都会投资对象几乎全部适用。

合计实效税率:每年课税价值的 1.7%。

2. 课税价值 ≠ 市价

课税价值(固定资产税评価额)由市町村每 3 年评定一次,通常为:

• 土地:市价的 ~70%
• 建物:新建时营建成本的 ~50–60%,随屋龄递减

所以 ¥25M 单身套房(含地含屋)的课税价值大约 ¥12M–¥16M,年度税单约 ¥200,000–¥270,000。

3. 住宅用地优惠

小面积住宅用地享有大幅减免:

• 前 200㎡:固定资产税按课税价值的 1/6 计
• 200㎡ 以上:1/3
• 都市计划税分别 1/3 与 2/3

这就是为什么拆掉老屋改成空地,固定资产税会暴增三倍——优惠只在住宅结构存在时适用。

4. 时程与缴纳

• 以 1 月 1 日的所有权人为课税对象。1 月 2 日买 = 卖方付全年。
• 税单在 4–6 月寄发当年度税款。
• 可分 4 期(6 月、9 月、12 月、2 月)或一次缴清。
• 成交时买卖双方在结算书上按比例分摊当年度税款。

5. 海外业主注意

税单寄至您在日本的登记地址——通常是纳税管理人或 PM 公司。逾期未缴会产生 年利 2.4–8.7% 的延滞金,甚至可能设置抵押权。以日本银行帐户自动扣缴为常态。