Fixed asset tax et urban planning tax au Japon

1. Les deux impôts

• Fixed asset tax (kotei shisan-zei) : 1,4 % de l'assiette (taux standard national).
• Urban planning tax (toshi keikaku-zei) : jusqu'à 0,3 % de l'assiette, appliqué à l'intérieur des zones d'urbanisme — quasiment tout bien urbain y est soumis.

Taux effectif combiné : 1,7 % de l'assiette par an.

2. Assiette ≠ valeur de marché

L'assiette (kotei shisan hyōka-gaku) est fixée par la municipalité tous les 3 ans et se situe généralement à :

• Terrain : ~70 % de la valeur de marché.
• Bâti : ~50–60 % du coût de construction à neuf, décroissant avec l'âge.

Ainsi un studio à ¥25M (terrain + bâti) a une assiette combinée d'environ ¥12–16M, soit un impôt annuel de ¥200 000–¥270 000.

3. Abattement terrain résidentiel

Le petit terrain résidentiel bénéficie d'abattements importants :

• Les 200 premiers m² : la fixed asset tax porte sur 1/6 de l'assiette.
• Au-delà de 200 m² : 1/3.
• Urban planning tax : 1/3 et 2/3 respectivement.

Démolir une vieille maison et laisser le terrain nu multiplie donc par 3 la fixed asset tax — l'abattement ne s'applique qu'en présence d'une structure résidentielle debout.

4. Calendrier et paiement

• Le propriétaire au 1er janvier est redevable. Acheter le 2 janvier = le vendeur paie l'année entière.
• L'avis d'imposition est envoyé entre avril et juin.
• Paiement en 4 échéances (juin, septembre, décembre, février) ou en une fois.
• Au closing, un prorata est effectué entre acheteur et vendeur au prorata des jours de l'année.

5. Points de vigilance pour les propriétaires étrangers

L'avis est envoyé à l'adresse japonaise enregistrée — en général le représentant fiscal ou le gestionnaire. Les impayés génèrent une pénalité de 2,4–8,7 % annuel et, dans les cas graves, une sûreté sur le bien. La pratique courante est de mettre le paiement en prélèvement automatique sur un compte bancaire japonais.