空租與租金下滑防禦

1. 三種人口軌跡

• 租客池成長:東京 23 區(中心 6 區)、橫濱中心、大阪北/中央、福岡中心、名古屋中心。人口下滑但戶數仍成長。
• 持平:札幌、仙台、廣島、神戶核心。戶數持平,租金實質穩定。
• 下滑:其他所有地區。地方城市工作人口每年減 1–2%,租金每年跌 1–3%,空租結構性上升。

2. 微市場比城市重要

東京足立區的空租高於福岡中心。次車站層級的需求(步行時間、早班通勤班次、醫院/學校鄰近性)勝過城市層級人口統計。

3. 審核規則

1. 基本情境:當前叫價租金 × (1 − 空租率) × 0.98/年,持續 10 年。
2. 壓力情境:第 3 年租金 −5% 衝擊,第 5 年前空租 +5%。
3. 懸崖情境:租金跌 15%、空租 15%——案件是否仍能還債?

4. 防禦性物件特徵

• 步行 7 分鐘內到成長線 JR / 地鐵站
• 3 分鐘內有超市 + 便利商店
• 15 分鐘內有醫院或主要僱主
• 普遍受歡迎的格局(單身 1K/1LDK、年輕家庭 2LDK)
• 符合現代耐震規範(1981 年後「新耐震基準」)

5. 走人的訊號

• 步行 15 分鐘以上才到任何車站
• 人口密度下滑且無僱主錨點
• 500m 內有 3+ 個新建供給管線
• 當地叫價租金連續 3 年下滑

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