공실과 임대료 하락 방어

1. 세 가지 인구 궤도

• 임차인 풀 성장: 도쿄 23구(중심 6구), 요코하마 중심, 오사카 북/중앙, 후쿠오카 중심, 나고야 중심. 인구는 감소해도 세대수는 증가.
• 보합: 삿포로, 센다이, 히로시마, 고베 코어. 세대수 보합, 임대료 실질 안정.
• 하락: 그 외 모든 지역. 지방 도시 근로 인구 매년 1–2% 감소, 임대료 매년 1–3% 하락, 공실 구조적 상승.

2. 마이크로 마켓이 도시보다 중요

도쿄 아다치구의 공실이 후쿠오카 중심보다 높음. 인접 역 레벨 수요(도보 시간, 러시아워 첫차 편수, 병원 · 학교 근접성)가 도시 레벨 인구통계보다 중요.

3. 심사 규칙

1. 기본 시나리오: 현재 게시 임대료 × (1 − 공실률) × 0.98/년, 10년 지속.
2. 스트레스 시나리오: 3년차 임대료 −5% 충격, 5년차까지 공실 +5%.
3. 절벽 시나리오: 임대료 −15%, 공실 15% — 매물이 여전히 상환 가능한가?

4. 방어적 매물 특징

• 도보 7분 이내 성장 노선 JR / 지하철역
• 3분 이내 슈퍼 + 편의점
• 15분 이내 병원 또는 주요 고용주
• 대중적으로 인기 있는 평면(1K/1LDK 1인, 2LDK 젊은 가족)
• 현대 내진기준 부합(1981년 이후 「신 내진기준」)

5. 자리를 떠야 할 신호

• 도보 15분 이상 걸어야 어느 역이든 도달
• 인구밀도 하락 + 고용주 앵커 없음
• 500m 내에 3개 이상 신축 공급 파이프라인
• 지역 게시 임대료가 3년 연속 하락

가장 안전한 수익률은 찾을 수 있는 최고 수익률보다 30 bps 낮음. 이상하게 높은 수익률을 찾았다면 스스로 물어보세요: 시장은 무엇을 알고 나는 무엇을 모르는가?