空租与租金下滑防御

1. 三种人口轨迹

• 租客池成长:东京 23 区(中心 6 区)、横滨中心、大阪北/中央、福冈中心、名古屋中心。人口下滑但户数仍成长。
• 持平:札幌、仙台、广岛、神户内核。户数持平,租金实质稳定。
• 下滑:其他所有地区。地方城市工作人口每年减 1–2%,租金每年跌 1–3%,空租结构性上升。

2. 微市场比城市重要

东京足立区的空租高于福冈中心。次车站层级的需求(步行时间、早班通勤班次、医院/学校邻近性)胜过城市层级人口统计。

3. 审核规则

1. 基本情境:当前叫价租金 × (1 − 空租率) × 0.98/年,持续 10 年。
2. 压力情境:第 3 年租金 −5% 冲击,第 5 年前空租 +5%。
3. 悬崖情境:租金跌 15%、空租 15%——案件是否仍能还债?

4. 防御性对象特征

• 步行 7 分钟内到成长线 JR / 地铁站
• 3 分钟内有超市 + 便利商店
• 15 分钟内有医院或主要雇主
• 普遍受欢迎的格局(单身 1K/1LDK、年轻家庭 2LDK)
• 符合现代耐震规范(1981 年后「新耐震基准」)

5. 走人的信号

• 步行 15 分钟以上才到任何车站
• 人口密度下滑且无雇主锚点
• 500m 内有 3+ 个新建供给管线
• 当地叫价租金连续 3 年下滑

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