1. Tres trayectorias demográficas
- Pool de inquilinos crecen: 23 distritos de Tokio (sobre todo los 6 centrales), centro de Yokohama, norte y centro de Osaka, centro de Fukuoka, centro de Nagoya. La población decrece, pero los hogares aumentan.
- Estables: Sapporo, Sendai, Hiroshima, centro de Kobe. Hogares planos, alquileres reales estables.
- En caída: el resto. En ciudades regionales la población activa cae 1–2 % al año, los alquileres bajan 1–3 % anual y la vacancia sube estructuralmente.
2. El micro-mercado pesa más que la ciudad
La vacancia en Adachi (Tokio) es mayor que en el centro de Fukuoka. Lo que manda es la demanda de la estación concreta (minutos a pie, primer tren en hora punta, cercanía de hospital y colegios), más que la demografía a nivel ciudad.
3. Reglas de underwriting
- Escenario base: alquiler publicado actual × (1 − vacancia) × 0,98/año durante 10 años.
- Escenario estrés: −5 % de alquiler en el año 3, +5 % de vacancia hasta el año 5.
- Escenario acantilado: −15 % de alquiler y 15 % de vacancia — ¿el inmueble sigue pagando la hipoteca?
4. Rasgos de un inmueble defensivo
- ≤ 7 minutos a pie de una línea JR / metro en crecimiento.
- Supermercado y konbini a menos de 3 minutos.
- Hospital o empleador ancla a menos de 15 minutos.
- Plantas de gran aceptación (1K/1LDK monoparental, 2LDK familias jóvenes).
- Cumple el «nuevo estándar sísmico» (post-1981).
5. Señales para levantarte de la mesa
- Más de 15 minutos andando a cualquier estación.
- Densidad poblacional en declive sin empleador ancla.
- Más de 3 promociones de obra nueva en un radio de 500 m.
- Alquileres publicados en la zona bajando 3 años seguidos.
La rentabilidad más segura suele ser 30 pb inferior a la mejor rentabilidad que encuentres. Si ves una cifra rarísimamente alta, pregúntate: ¿qué sabe el mercado que yo no sé?
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