Défense contre la vacance et la baisse des loyers

1. Trois trajectoires démographiques

• Vivier de locataires en croissance : les 23 arrondissements de Tokyo (surtout les 6 centraux), centre de Yokohama, nord et centre d'Osaka, centre de Fukuoka, centre de Nagoya. La population décroît, mais le nombre de ménages augmente.
• Stables : Sapporo, Sendai, Hiroshima, centre de Kobe. Nombre de ménages stable, loyers réels stables.
• En chute : le reste. Dans les villes régionales, la population active recule de 1–2 % par an, les loyers baissent de 1–3 % par an et la vacance monte structurellement.

2. Le micro-marché pèse plus que la ville

La vacance à Adachi (Tokyo) est plus élevée qu'au centre de Fukuoka. Ce qui compte, c'est la demande sur la gare précise (minutes à pied, premier train en heure de pointe, proximité d'un hôpital et d'écoles), plus que la démographie à l'échelle de la ville.

3. Règles d'underwriting

1. Scénario de base : loyer affiché actuel × (1 − vacance) × 0,98/an sur 10 ans.
2. Scénario de stress : −5 % de loyer à l'année 3, +5 % de vacance jusqu'à l'année 5.
3. Scénario falaise : −15 % de loyer et 15 % de vacance — le bien continue-t-il à rembourser l'emprunt ?

4. Traits d'un bien défensif

• ≤ 7 minutes à pied d'une ligne JR / métro en croissance.
• Supermarché et konbini à moins de 3 minutes.
• Hôpital ou employeur ancre à moins de 15 minutes.
• Plans très demandés (1K/1LDK célibataire, 2LDK jeunes familles).
• Conforme à la « nouvelle norme sismique » (post-1981).

5. Signaux pour se lever de la table

• Plus de 15 minutes à pied de toute gare.
• Densité de population en déclin sans employeur ancre.
• Plus de 3 promotions neuves dans un rayon de 500 m.
• Loyers affichés de la zone en baisse 3 ans de suite.

Le rendement le plus sûr est en général 30 pb en dessous du meilleur rendement que vous trouvez. Si vous voyez un chiffre étonnamment élevé, demandez-vous : que sait le marché que je ne sais pas ?