Guías · 19 artículos
Invertir en inmuebles japoneses, explicado en español
Los números, impuestos y sutilezas de financiación específicos de Japón — cosas que los blogs generalistas de inmobiliaria no cubren. Escrito para inversores extranjeros y no residentes.
Esta página es un borrador de traducción con IA; la versión final está en revisión.
Fundamentos
Rentabilidad bruta vs neta en Japón
¿Por qué la rentabilidad anunciada en Suumo está inflada? Calcular el NOI como lo hace el banco.
Flujo de caja del alquiler en Japón
Desmenuzamos todas las líneas de la cuenta de resultados de un alquiler japonés con números reales de un estudio en Tokio.
El DSCR en la financiación japonesa
Fórmula y significado de la línea bancaria de 1,2–1,3 y qué hacer cuando no se alcanza.
Compradores extranjeros
Cómo compra un extranjero un inmueble en Japón
No hace falta residencia. Financiación, cierre, remesa y licencias — proceso completo paso a paso.
Retención para no residentes (20,42%)
Estructura de la retención, devoluciones en la declaración anual, representante fiscal y desgravaciones por convenio.
Remesas y divisa en la inversión japonesa
Diferencial banco vs broker FX, umbrales de declaración y cobro de alquileres desde el extranjero.
Property managers en Japón para propietarios extranjeros
Bilingüismo, estructura de comisiones y preguntas obligatorias antes de firmar.
Fiscalidad
Amortización y flujo de caja después de impuestos
Vidas útiles legales, regla del inmueble usado y cómo funciona la palanca fiscal en la práctica.
IBI japonés (fixed asset tax y urban planning tax)
Base imponible × 1,4% + 0,3%, bonificación de suelo residencial y calendario de pago.
Impuesto sobre plusvalías inmobiliarias en Japón
Largo plazo 20,315% vs corto plazo 39,63%: la trampa del reloj de los 5 años.
Convenio España-Japón (incluidos EE. UU., Reino Unido, Singapur, Hong Kong y Australia)
En qué afecta y en qué no afecta cada convenio a los rendimientos del alquiler japonés.
Persona física vs sociedad (GK/KK)
Compañía japonesa vs propiedad personal: umbral de rentabilidad y costes fijos.
Mercado
Estrategia
Operativa
Retención de inquilinos en Japón
Coste real de la rotación, normas de restauración y tácticas de retención rentables.
Estrategia de fijación de alquileres
Fija el precio pensando en el ingreso anual, no en el precio publicado. Estacionalidad, AD y meses gratis.
Airbnb / minpaku en la práctica
Límite anual de 180 días, licencia de hotel y minpaku de zona especial — cuándo el alquiler turístico es rentable.