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Investir dans l'immobilier japonais, expliqué en français
Les chiffres, impôts et subtilités de financement propres au Japon — des sujets que les blogs immobiliers généralistes ne couvrent pas. Rédigé pour les investisseurs étrangers et non-résidents.
Cette page est un brouillon de traduction par IA ; la version finale est en cours de relecture.
Fundamentos
Rendement brut vs net au Japon
Pourquoi le rendement annoncé sur Suumo est-il gonflé ? Calculer le NOI comme le fait la banque.
Cash-flow locatif au Japon
Nous décortiquons toutes les lignes du compte de résultat d'un locatif japonais avec des chiffres réels d'un studio à Tokyo.
Le DSCR dans le financement japonais
Formule et signification du seuil bancaire 1,2–1,3 et que faire quand il n'est pas atteint.
Compradores extranjeros
Comment un étranger achète un bien au Japon
Pas besoin de résidence. Financement, closing, transfert et démarches — processus complet étape par étape.
Retenue à la source pour non-résidents (20,42%)
Structure de la retenue, remboursements dans la déclaration annuelle, représentant fiscal et abattements conventionnels.
Transferts et change dans l'investissement japonais
Spread banque vs broker FX, seuils de déclaration et encaissement des loyers depuis l'étranger.
Property managers au Japon pour propriétaires étrangers
Bilinguisme, structure des commissions et questions obligatoires avant de signer.
Fiscalidad
Amortissement et cash-flow après impôts
Durées d'amortissement légales, règle du bien d'occasion et fonctionnement du levier fiscal en pratique.
Taxes foncières japonaises (fixed asset tax et urban planning tax)
Base imposable × 1,4% + 0,3%, abattement pour terrain résidentiel et calendrier de paiement.
Impôt sur les plus-values immobilières au Japon
Long terme 20,315% vs court terme 39,63% : le piège du compteur des 5 ans.
Convention fiscale France-Japon (incluant États-Unis, Royaume-Uni, Singapour, Hong Kong et Australie)
Ce que chaque convention change ou non pour les revenus locatifs japonais.
Personne physique vs société (GK/KK)
Société japonaise vs détention personnelle : seuil de rentabilité et coûts fixes.
Mercado
Estrategia
Operativa
Fidélisation des locataires au Japon
Coût réel de la rotation, règles de remise en état et tactiques de fidélisation rentables.
Stratégie de fixation des loyers
Fixez le prix en pensant au revenu annuel, pas au loyer affiché. Saisonnalité, AD et mois gratuits.
Airbnb / minpaku en pratique
Plafond annuel de 180 jours, licence hôtelière et minpaku de zone spéciale — quand la location touristique est rentable.