법인 vs 개인 보유

1. 세율 비교(연간 이익)

개인(누진 + 주민세):
  ¥3M 과세소득:   ~20% 실효
  ¥7M:            ~30%
  ¥15M:           ~43%
  ¥40M+:          ~55%(국세 최고)

법인(소규모):
  최초 ¥8M:       ~22% 실효(지방세 포함)
  ¥8M 초과:       ~35%
  ¥30M 초과:      ~34%(구간 이점 감소)

임계점은 대략 연간 과세소득 ¥8–10M. 이 위로는 법인 연간 비용이 낮아짐.

2. GK vs KK

• 합동회사(GK): LLC 유사. 설립 비용 ¥60,000–¥100,000. 이사회 불필요. 부동산 보유의 첫 선택.
• 주식회사(KK): 전통적 회사 형태. 설립 비용 ¥240,000+. 대출과 매수인 인지도 높음. 제3자 지분 유치 시 필수.

3. 운영 비용

법인세 신고(세리사):        ¥300,000–¥500,000/년
소비세 신고(해당 시):        ¥100,000+
법인 주민세(고정):           ¥70,000/년, 이익 유무 무관
회사 등기 갱신:              ¥30,000/10년마다
하한 합계:                   ¥500,000/년

¥100M 이하 규모, 약 7% 수익률(¥7M 총수입)에서 과세소득 ¥3–4M 발생. 개인 한계세율 대비 절감액이 ¥500K 운영비를 겨우 상쇄 — 실질 차이 없음.

포트폴리오가 ¥200M을 넘으면 법인 절세가 연간 수백만 엔 누적.

4. 대출

• 비거주자도 일본 GK/KK를 100% 보유 가능, 현지 이사 불필요.
• 은행은 여전히 연대보증을 요구할 수 있음 — 협상 가능.
• 일부 지방은행은 5호 초과 포트폴리오에서 법인 차주 선호.

5. 승계

일본 상속세는 실체가 일본에 있는 부동산에 적용, 상속인 거주지 불문. 법인 보유로 제거는 불가능하지만 상속 대상을 부동산에서 주식으로 전환 — 통상 이전이 더 쉽고, 회사가 부동산에 대해 부채가 있으면 계산 기준도 낮음.

6. 본국 영향

• 한국: 국외 법인 배당은 국외 소득으로 종합과세. 해외 법인이 해외 부동산을 보유하면 특정외국법인(CFC) 규정 적용 가능. 설립 전 세무사 확인 필수.
• 미국: 외국 GK는 CFC/PFIC로 분류될 수 있음. 설립 전 CPA 상담 — 잘못된 선택은 큰 세금 부담.
• 영국/호주: 지분 > 50%는 CFC 규정 적용.
• 싱가포르/홍콩: 통상 클린 — 국외 배당 비과세.

경험 법칙

¥100M 이하: 개인 보유. ¥100–¥200M: 계속 추가 매수한다면 법인 고려. ¥200M 초과: 거의 예외 없이 법인.