Sociedad vs persona física

1. Comparativa de tipos (beneficio anual)

Persona física (progresivo + municipal):
  ¥3M renta imponible:  ~20 % efectivo
  ¥7M:                  ~30 %
  ¥15M:                 ~43 %
  ¥40M+:                ~55 % (marginal top)

Sociedad (pequeña):
  Primeros ¥8M:         ~22 % efectivo (con impuestos locales)
  Sobre ¥8M:            ~35 %
  Sobre ¥30M:           ~34 % (menos ventaja de tramo)

El punto de indiferencia ronda una renta imponible anual de ¥8–10M. Por encima, el coste anual de la sociedad se diluye.

2. GK vs KK

• Gōdō gaisha (GK): tipo LLC. Constitución ¥60.000–¥100.000. No requiere consejo. Es la primera elección para tenencia inmobiliaria.
• Kabushiki gaisha (KK): forma corporativa clásica. Constitución ¥240.000+. Mejor reconocida por bancos y compradores. Necesaria si vas a captar socios externos.

3. Costes de operación

Declaración corporativa (asesor):     ¥300.000–¥500.000/año
IVA (si aplica):                       ¥100.000+
Impuesto local fijo:                   ¥70.000/año, haya o no beneficio
Renovación registral:                  ¥30.000/10 años
Suelo mínimo total:                    ¥500.000/año

Con una cartera de ¥100M y rentabilidad del 7 % (¥7M brutos), la renta imponible ronda ¥3–4M. El ahorro fiscal frente al tipo marginal personal apenas cubre los ¥500K de coste — casi empate.

Cuando la cartera pasa de ¥200M, el ahorro fiscal se cuenta en varios millones de yenes al año.

4. Financiación

• Los no residentes pueden ser 100 % dueños de una GK/KK japonesa sin necesidad de director local.
• El banco puede exigir garantía personal — se puede negociar.
• Algunos regionales prefieren prestar a personas jurídicas cuando la cartera pasa de 5 unidades.

5. Sucesión

El impuesto sucesorio japonés se aplica a inmuebles situados en Japón, con independencia de la residencia del heredero. La sociedad no lo elimina, pero cambia el objeto heredado (acciones en vez de inmueble) — habitualmente más fácil de traspasar, y con una base menor si la sociedad tiene deuda.

6. Efectos en tu país de residencia

• España: los dividendos de una sociedad extranjera tributan en el IRPF; la titularidad debe declararse en el Modelo 720 / D-6. Si la GK/KK es controlada mayoritariamente por residentes fiscales españoles, puede aplicarse la transparencia fiscal internacional (CFC). Consulta con tu asesor antes de constituir.
• EE. UU.: una GK extranjera puede ser CFC o PFIC. Consulta con un CPA antes — una mala clasificación implica cargas fiscales importantes.
• Reino Unido / Australia: participación > 50 % activa reglas CFC.
• Singapur / Hong Kong: normalmente limpio — los dividendos externos suelen estar exentos.

Regla práctica

< ¥100M: persona física. ¥100–¥200M: valora sociedad si vas a seguir comprando. > ¥200M: casi siempre sociedad.