日本不動產資本利得稅

1. 稅率

• 長期(> 5 年):20.315%(15.315% 國稅 + 5% 住民稅)
• 短期(≤ 5 年):39.63%(30.63% 國稅 + 9% 住民稅)

2. 5 年時鐘——請仔細讀

時鐘從「屆滿 5 週年當年 1 月 1 日」起算,不是從購買日。實務規則:

• 2020 年購買 → 2026 年 1 月 1 日起為長期
• 2021 年購買 → 2027 年 1 月 1 日起為長期

2020 年購買的物件,在 2025 年 12 月售出 vs 2026 年 1 月售出——同樣的資本利得,稅金差近一倍。安排出場時要注意跨年時機。

3. 成本基礎計算

課稅利得 = 售價
        − 出售費用(仲介、印花稅)
        − 取得成本(購買價 + 取得費用)
        + 累積折舊 ← 回收

持有期間折舊遮蔽所得,但出場時降低基礎。¥25M 購入、累積折舊 ¥8M 的物件,調整後基礎 ¥17M。若以 ¥25M 售出,稅務署視為 ¥8M 資本利得——即使市價完全沒漲。

4. 非居住者出售時 10.21% 源泉徵收

買方在交割時代扣毛售價的 10.21%(¥100M 以下且買方為自住則免)。之後申告計算實際稅金並退回超扣部分。若實際利得很小或為負,退稅金額可觀——但要等次年 3 月。

5. 稅務身分很重要

出售當日的稅務身分決定稅率結構。出售前成為日本稅務居民會改變計算,並可能開啟自住不動產(非投資)的居住抵扣。

6. 規劃

將出場時機與折舊耗盡結合(見 退場策略):持有期間用短縮制折舊,超過 5 年後立即以長期稅率出場。這是海外投資人的標準玩法。