Impuesto sobre plusvalías inmobiliarias en Japón

1. Tipos

• Largo plazo (> 5 años): 20,315 % (15,315 % nacional + 5 % municipal).
• Corto plazo (≤ 5 años): 39,63 % (30,63 % nacional + 9 % municipal).

2. El reloj de los 5 años — lee esto con calma

El reloj se cuenta desde el 1 de enero del año en que se cumplen 5 años, no desde la fecha de compra. Regla práctica:

• Compra en 2020 → largo plazo desde el 1 de enero de 2026.
• Compra en 2021 → largo plazo desde el 1 de enero de 2027.

Vender en diciembre de 2025 vs enero de 2026 casi duplica el impuesto sobre la misma plusvalía. Al planificar la salida, presta atención especial al cambio de año.

3. Cálculo de la base

Renta imponible = Precio de venta
              − Gastos de venta (agencia, timbre)
              − Coste de adquisición (precio + gastos)
              + Amortización acumulada  ← se recupera

Aunque la amortización te sirvió para reducir renta durante la tenencia, al vender rebaja tu base. Un inmueble comprado a ¥25M con ¥8M de amortización acumulada tiene una base ajustada de ¥17M. Si vendes a ¥25M, Hacienda ve ¥8M de plusvalía — aunque el mercado no haya subido un yen.

4. Retención del 10,21 % al vender siendo no residente

El comprador retiene el 10,21 % del precio de venta bruto (exento si ≤ ¥100M y el comprador es un particular que va a habitar el inmueble). Después, la declaración calcula el impuesto real y devuelve el exceso. Si la plusvalía es pequeña o negativa, la devolución puede ser sustancial — aunque llega el marzo siguiente.

5. Tu estatus fiscal importa

El estatus fiscal el día de la venta determina la mecánica del impuesto. Si te conviertes en residente fiscal en Japón antes de vender, el cálculo cambia y puede abrirse la exención por vivienda habitual (para inmuebles no de inversión).

6. Planificación

Combina el momento de la salida con el agotamiento de la amortización (mira estrategia de salida): aprovecha la regla del usado durante la tenencia y sal justo después de cumplir 5 años para tributar al tipo largo. Es la jugada estándar del inversor extranjero.