日本不动产资本利得税

1. 税率

• 长期(> 5 年):20.315%(15.315% 国税 + 5% 住民税)
• 短期(≤ 5 年):39.63%(30.63% 国税 + 9% 住民税)

2. 5 年时钟——请仔细读

时钟从「届满 5 周年当年 1 月 1 日」起算,不是从购买日。实务规则:

• 2020 年购买 → 2026 年 1 月 1 日起为长期
• 2021 年购买 → 2027 年 1 月 1 日起为长期

2020 年购买的对象,在 2025 年 12 月售出 vs 2026 年 1 月售出——同样的资本利得,税金差近一倍。安排出场时要注意跨年时机。

3. 成本基础计算

课税利得 = 售价
        − 出售费用(仲介、印花税)
        − 取得成本(购买价 + 取得费用)
        + 累积折旧 ← 回收

持有期间折旧屏蔽所得,但出场时降低基础。¥25M 购入、累积折旧 ¥8M 的对象,调整后基础 ¥17M。若以 ¥25M 售出,税务署视为 ¥8M 资本利得——即使市价完全没涨。

4. 非居住者出售时 10.21% 源泉征收

买方在交割时代扣毛售价的 10.21%(¥100M 以下且买方为自住则免)。之后申告计算实际税金并退回超扣部分。若实际利得很小或为负,退税金额可观——但要等次年 3 月。

5. 税务身分很重要

出售当日的税务身分决定税率结构。出售前成为日本税务居民会改变计算,并可能打开自住不动产(非投资)的居住抵扣。

6. 规划

将出场时机与折旧耗尽结合(见 退场策略):持有期间用短缩制折旧,超过 5 年后立即以长期税率出场。这是海外投资人的标准玩法。