일본 부동산 양도소득세

1. 세율

• 장기(> 5년): 20.315%(15.315% 국세 + 5% 주민세)
• 단기(≤ 5년): 39.63%(30.63% 국세 + 9% 주민세)

2. 5년 시계 — 주의 깊게 읽기

시계는 「5주년이 도래하는 해의 1월 1일」부터 기산이지 매수일이 아닙니다. 실무 규칙:

• 2020년 매수 → 2026년 1월 1일부터 장기
• 2021년 매수 → 2027년 1월 1일부터 장기

2020년 매수 매물을 2025년 12월에 매각 vs 2026년 1월 매각 — 동일한 양도소득에 세금이 거의 두 배 차이. 엑싯 타이밍 잡을 때 연말/연초를 반드시 주의.

3. 원가 기준 계산

과세 소득 = 매도가
        − 매도 비용(중개, 인지세)
        − 취득원가(매수가 + 취득비용)
        + 누적 감가상각 ← 회수

보유 기간 중 감가상각으로 소득을 상쇄했지만, 엑싯 시 원가 기준이 낮아짐. ¥25M 매수, 누적 감가상각 ¥8M 매물의 조정 후 원가는 ¥17M. ¥25M에 매각하면 세무서는 ¥8M 양도소득으로 인식 — 시장가가 전혀 오르지 않아도.

4. 비거주자 매각 시 10.21% 원천징수

매수인이 결제 시 총 매도가액의 10.21%를 원천징수(¥100M 이하이고 매수인이 자가 거주 시 면제). 이후 신고로 실제 세액 계산, 초과 원천징수분 환급. 실제 양도소득이 작거나 마이너스면 환급액이 상당 — 다만 다음 해 3월까지 대기.

5. 세무 신분이 중요

매각 당일의 세무 신분이 세율 구조를 결정. 매각 전 일본 세무거주자가 되면 계산이 바뀌고 자가 부동산(비투자) 거주 공제가 열릴 수도 있음.

6. 계획

엑싯 타이밍을 감가상각 소진과 결합(엑싯 전략 참조): 보유 중 단축 룰 감가상각 활용, 5년 초과 후 즉시 장기 세율로 엑싯. 해외 투자자의 표준 플레이.