日本不動產退場策略

1. 5 年資本利得懸崖

• 持有 ≤ 5 年(短期):利得課 39.63%
• 持有 > 5 年(長期):利得課 20.315%

時鐘從屆滿 5 週年當年的 1 月 1 日起算——非實際購買日。2021 年 3 月購買的物件,2027 年 1 月 1 日才轉為長期。2026 年 12 月售出的稅金幾乎是一個月後售出的兩倍。

2. 折舊剩餘期

用完短縮制折舊(見折舊指南)後,案件失去稅盾。22 年木造用 4 年短縮制,第 5 年就轉為稅務淨正。高所得海外業主常在折舊到期時出場——享受完稅盾就走。

3. Cap rate 循環風險

日本主要城市的 cap rate 已壓縮超過 10 年。100 bps 的 cap rate 擴張以現行利率會讓價格跌約 20%。基本情境以現行 cap rate +50 bps 出場模擬,下行情境 +100 bps。+100 bps 情境下仍能達到目標 IRR,才算穩健。

4. 依出場價位對應買家池

• ¥30M 以下:個人投資人,全現金。全國買家池深。
• ¥30M–¥100M:專業個人 + 小法人。融資買家。
• ¥100M–¥1B:J-REIT、家族辦公室、私募基金。
• ¥1B 以上:只有法人。對 cap rate 極敏感。

剛好在買家池門檻之上的案件成交薄;剛好在門檻之下的會被搶價。

5. 非居住者出售機制

買方對非居住者賣家代扣毛售價的 10.21%(¥100M 以下且自住買方免)。之後申告計算實際利得並退回超扣。詳見 非居住者稅務指南。

6. 基本規則

購買前就規劃退場:持有年數、目標買家、出場 cap。三者任一無法通過壓力測試就不要買。