Impôt sur les plus-values immobilières au Japon

1. Taux

• Long terme (> 5 ans) : 20,315 % (15,315 % national + 5 % local).
• Court terme (≤ 5 ans) : 39,63 % (30,63 % national + 9 % local).

2. L'horloge des 5 ans — à lire posément

L'horloge démarre au 1er janvier de l'année où les 5 ans sont atteints, pas à la date d'achat. Règle pratique :

• Achat en 2020 → long terme à partir du 1er janvier 2026.
• Achat en 2021 → long terme à partir du 1er janvier 2027.

Vendre en décembre 2025 vs janvier 2026 double presque l'impôt sur la même plus-value. En planifiant la sortie, portez une attention particulière au changement d'année.

3. Calcul de l'assiette

Plus-value imposable = Prix de vente
                     − Frais de vente (agence, timbre)
                     − Coût d'acquisition (prix + frais)
                     + Amortissement cumulé  ← réintégré

Même si l'amortissement a réduit votre revenu pendant la détention, il abaisse votre base à la revente. Un bien acheté ¥25M avec ¥8M d'amortissement cumulé a une base ajustée de ¥17M. Si vous vendez ¥25M, le fisc voit ¥8M de plus-value — même si le marché n'a pas bougé d'un yen.

4. Retenue de 10,21 % à la vente pour un non-résident

L'acheteur retient 10,21 % du prix de vente brut (exonéré si ≤ ¥100M et si l'acheteur est un particulier qui va l'occuper). La déclaration calcule ensuite l'impôt réel et rembourse le trop-perçu. Si la plus-value est faible ou négative, le remboursement peut être substantiel — mais il n'arrive qu'en mars suivant.

5. Votre statut fiscal compte

Le statut fiscal au jour de la vente détermine la mécanique d'imposition. Devenir résident fiscal au Japon avant de vendre modifie le calcul et peut ouvrir l'exonération résidence principale (pour les biens non d'investissement).

6. Planification

Combinez le moment de la sortie avec l'épuisement de l'amortissement (voir stratégie de sortie) : profitez de la règle de l'occasion pendant la détention et sortez juste après avoir passé les 5 ans pour bénéficier du taux long terme. C'est le schéma standard de l'investisseur étranger.