折舊與稅後現金流(日本)

1. 法定耐用年數

• 木造:22 年
• 輕量鋼骨 < 3mm:19 年
• 輕量鋼骨 3–4mm:27 年
• 重量鋼骨(S 造):34 年
• 鋼筋混凝土(RC / SRC):47 年

2. 中古物件的短縮制

超過法定年限的物件,使用法定年限 × 20%(小數捨去,最少 2 年)。屋齡 30 年的木造住宅只用 4 年折舊——小額購買也能有巨大年度扣抵。

屋齡 22 年的木造住宅,建物部分 ¥15M:
剩餘年限 = (22 − 22) + 22 × 20% = 4 年
年度折舊 = ¥15,000,000 ÷ 4 = ¥3,750,000/年

3. 土地與建物分割

只有建物可折舊。取得時可用:固定資產稅評價額比例、營建成本法、或契約分配。建物占比越高 = 折舊越多 = 課稅所得越低。日本稅務署會嚴查過度激進的分配,要保持可辯護。

4. 對稅後現金流的效果

折舊是非現金項目。降低課稅所得但不影響銀行餘額。NOI ¥1M、折舊 ¥3M 的案件,課稅所得 −¥2M——虧損可結轉,¥1M 以免稅現金入袋。

5. 出售時反轉

折舊會降低成本基礎,所以出售時資本利得相應增加。實效稅率:持有 > 5 年為 20.315%,持有 ≤ 5 年為 39.63%。玩法:高所得期間遮蔽 → 持有超過 5 年 → 出場時付長期稅率。

兩端要一起模型化——見 退場策略指南的 10 年完整試算。