감가상각과 세후 현금흐름(일본)

1. 법정 내용연수

• 목조: 22년
• 경량 철골 < 3mm: 19년
• 경량 철골 3–4mm: 27년
• 중량 철골(S조): 34년
• 철근콘크리트(RC / SRC): 47년

2. 중고 매물의 단축 룰

법정 내용연수를 초과한 매물은 법정 내용연수 × 20%(소수점 절사, 최소 2년) 적용. 축년 30년의 목조 주택은 4년 감가상각만 사용 — 소액 매수라도 큰 연간 공제가 가능.

축년 22년의 목조 주택, 건물 부분 ¥15M:
잔존 연한 = (22 − 22) + 22 × 20% = 4년
연간 감가상각 = ¥15,000,000 ÷ 4 = ¥3,750,000/년

3. 토지와 건물 분할

건물만 감가상각 가능. 취득 시 사용 가능: 고정자산세 평가액 비율, 건축원가법, 또는 계약 배분. 건물 비중이 높을수록 = 감가상각이 많고 = 과세소득이 낮음. 일본 세무서는 과도하게 공격적인 배분을 엄격 심사하므로 방어 가능한 근거 유지 필수.

4. 세후 현금흐름 효과

감가상각은 비현금 항목. 과세소득은 줄이지만 은행 잔고에는 영향 없음. NOI ¥1M, 감가상각 ¥3M 매물의 경우 과세소득 −¥2M — 손실은 이월 가능, ¥1M이 비과세 현금으로 입금.

5. 매각 시 리버스

감가상각은 취득원가 기준을 낮추므로 매각 시 양도소득이 그만큼 증가. 실효세율: 보유 > 5년은 20.315%, 보유 ≤ 5년은 39.63%. 플레이: 고소득 기간 상쇄 → 5년 초과 보유 → 엑싯 시 장기 세율 적용.

양쪽을 함께 모델링 필수 — 엑싯 전략 가이드의 10년 완전 시산 참조.