1. Durées d'usage légales
- Bois : 22 ans.
- Structure acier léger < 3 mm : 19 ans.
- Structure acier léger 3–4 mm : 27 ans.
- Acier lourd (S) : 34 ans.
- Béton armé (RC / SRC) : 47 ans.
2. Règle des biens d'occasion
Pour un bien qui a déjà dépassé sa durée d'usage légale, on applique durée légale × 20 % (arrondi à l'entier inférieur, minimum 2 ans). Une maison en bois de 30 ans n'a plus que 4 ans d'amortissement — une acquisition modeste peut générer des déductions annuelles considérables.
Maison bois de 22 ans, valeur bâti ¥15M : Années restantes = (22 − 22) + 22 × 20 % = 4 ans Amortissement annuel = ¥15 000 000 ÷ 4 = ¥3 750 000/an
3. Répartition terrain/bâti
Seul le bâti s'amortit. À l'achat, on utilise ces méthodes : ratio de la valeur cadastrale, coût de construction, ou allocation contractuelle. Plus la part du bâti est élevée = plus d'amortissement = moins de revenu imposable. L'administration fiscale japonaise surveille les répartitions trop agressives, veillez à conserver une justification défendable.
4. Effet sur le cash-flow après impôts
L'amortissement est une charge non monétaire. Il réduit le revenu imposable mais ne touche pas le compte bancaire. Sur un bien avec NOI ¥1M et amortissement ¥3M, le revenu imposable est de −¥2M — un déficit reportable — et ¥1M entre en trésorerie sans impôt.
5. Reprise à la revente
L'amortissement réduit la base fiscale, donc la plus-value à la revente augmente d'autant. Taux effectif : 20,315 % si le bien est détenu plus de 5 ans, 39,63 % en deçà. La stratégie classique : neutraliser les années de forts revenus → conserver > 5 ans → sortir au taux long terme.
Modélisez les deux ensemble — voir l'exemple sur 10 ans dans le guide de la stratégie de sortie.
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