折旧与税后现金流(日本)

1. 法定耐用年数

• 木造:22 年
• 轻量钢骨 < 3mm:19 年
• 轻量钢骨 3–4mm:27 年
• 重量钢骨(S 造):34 年
• 钢筋混凝土(RC / SRC):47 年

2. 中古对象的短缩制

超过法定年限的对象,使用法定年限 × 20%(小数舍去,最少 2 年)。屋龄 30 年的木造住宅只用 4 年折旧——小额购买也能有巨大年度扣抵。

屋龄 22 年的木造住宅,建物部分 ¥15M:
剩余年限 = (22 − 22) + 22 × 20% = 4 年
年度折旧 = ¥15,000,000 ÷ 4 = ¥3,750,000/年

3. 土地与建物分割

只有建物可折旧。取得时可用:固定资产税评价额比例、营建成本法、或契约分配。建物占比越高 = 折旧越多 = 课税所得越低。日本税务署会严查过度激进的分配,要保持可辩护。

4. 对税后现金流的效果

折旧是非现金项目。降低课税所得但不影响银行余额。NOI ¥1M、折旧 ¥3M 的案件,课税所得 −¥2M——亏损可结转,¥1M 以免税现金入袋。

5. 出售时反转

折旧会降低成本基础,所以出售时资本利得相应增加。实效税率:持有 > 5 年为 20.315%,持有 ≤ 5 年为 39.63%。玩法:高所得期间屏蔽 → 持有超过 5 年 → 出场时付长期税率。

两端要一起模型化——见 退场策略指南的 10 年完整试算。