1. Vidas útiles legales
- Madera: 22 años.
- Estructura ligera de acero < 3 mm: 19 años.
- Estructura ligera de acero 3–4 mm: 27 años.
- Acero pesado (S): 34 años.
- Hormigón armado (RC / SRC): 47 años.
2. Regla del inmueble usado
Para inmuebles que ya superaron la vida útil legal se aplica vida útil legal × 20 % (redondeando a la baja, mínimo 2 años). Una casa de madera de 30 años solo tiene 4 años de amortización — un desembolso pequeño puede generar deducciones anuales enormes.
Casa de madera de 22 años, edificio ¥15M: Años restantes = (22 − 22) + 22 × 20 % = 4 años Amortización anual = ¥15.000.000 ÷ 4 = ¥3.750.000/año
3. Desglose suelo/edificio
Solo el edificio amortiza. Al comprar se usan estos métodos: ratio del valor catastral, coste de construcción o asignación contractual. Cuanto mayor sea el porcentaje del edificio = mayor amortización = menor renta imponible. Hacienda japonesa vigila las asignaciones muy agresivas, así que mantén siempre un soporte defendible.
4. Efecto sobre la caja después de impuestos
La amortización es un gasto no monetario. Reduce la renta imponible pero no toca el saldo bancario. En un inmueble con NOI ¥1M y amortización ¥3M la renta imponible es −¥2M — pérdida que se puede arrastrar, y entra ¥1M de caja libre de impuestos.
5. Se revierte al vender
La amortización reduce la base fiscal, así que en la venta aumenta la plusvalía por el mismo importe. Tipo efectivo: 20,315 % si tienes el inmueble más de 5 años, 39,63 % si menos. La jugada estándar: compensar años de renta alta → mantener > 5 años → salir con tipo largo plazo.
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