台灣人如何購買日本投資不動產

1. 所有權——無限制

非居住者可以與日本國民相同條件取得日本土地與建物之所有權。無購買配額、無強制合資結構、無投資移民要求。大額交易需依「外為法」申報,但屬程序性義務,非核准門檻。

2. 六步驟流程

1. 審核試算。接觸仲介之前,先模擬利回率、DSCR、稅務與退場。海外買家最常浪費幾個月在銀行審核無法通過的案件上。
2. 買付証明書。非約束性意向書,透過持照仲介(宅地建物取引士)提交。
3. 重要事項説明。法定揭露會議,以日語進行。務必帶雙語顧問;部分業者(Housing Japan、Plaza Homes、Real Estate Japan)提供英文版。
4. 売買契約。訂金通常為 10%。合約需自行安排雙語版。
5. 撥貸與匯款。有融資的話,海外交易最常卡在這一關。見第 3 節。
6. 決済・登記。由司法書士在資金撥付同日辦理所有權移轉登記。

3. 非居住者融資

日本國內銀行多半要求日本居住身分。實際可行選項:

• SMBC Trust(Prestia):對特定非居住者放款。利率約 2.5–4.5%,LTV 50–70%。
• SBJ 銀行:韓資,對亞洲非居住者積極放款。條件類似。
• ORIX 銀行:投資不動產專門,對非居住者較選擇性。
• 本國銀行海外分行:HSBC Premier、DBS Treasures、國泰世華等以私人銀行方式對日本擔保品放款。
• 全現金。¥100M 以下最常見的路徑——更乾淨、更快。

因為利率較高、期數較短,您的 DSCR 標準比日本居住者更嚴格。詳見 DSCR 指南。

4. 匯款與匯率

直接匯日圓,而非匯美金/新台幣/港幣到日本帳戶——仲介合作銀行報價通常比專業 FX 券商(Wise、OFX、Convera)差。¥30M 以上的案件,取 2–3 家 FX 報價,點差可能差 30–80 bps。

您需要一個日本日圓帳戶收租。SMBC Trust、新生銀行、Sony Bank 對非居住者開戶;部分需親自到日本一趟。

5. 持有期間的稅務與義務

• 源泉徵收稅:毛租金 20.42%,由租客(法人)或 PM 公司代扣。詳見 非居住者稅務指南。
• 確定申告(年度稅務申告):次年 3 月 15 日前。以實際費用與折舊扣抵已代扣的源泉稅。
• 納稅管理人:非居住者必須指定——通常是 PM 公司或日本稅理士(¥5,000–¥15,000/月)。
• 固定資產稅:每年 6 月寄至您在日本的登記地址;PM 公司通常代繳。

6. 常見錯誤

• 只看表面利回率,沒有計入 7–10% 取得成本。
• 找到不接非居住者的仲介——小型業者常拒絕。
• 忽略商用物件 ¥100M 消費稅門檻。
• 誤以為母國租稅協定可免除日本稅——通常不能,協定只避免雙重課稅,不減免日本稅。