Comment un étranger achète un bien locatif au Japon

1. Propriété — sans restriction

Les non-résidents peuvent acquérir terrain et bâti au Japon dans les mêmes conditions que les Japonais. Aucun quota d'achat, aucune joint-venture obligatoire, aucune exigence de visa d'investissement. Les grosses opérations requièrent une déclaration au Ministère des Finances au titre de la Foreign Exchange Act, mais c'est une formalité administrative, pas une autorisation.

2. Processus en 6 étapes

1. Due diligence préalable. Avant de contacter l'agence, modélisez rendement, DSCR, fiscalité et sortie. Le plus grand gaspillage de temps des acheteurs étrangers est d'essayer d'acquérir des biens que la banque ne financera jamais.
2. Lettre d'intention d'achat (kaitsuke shōmeisho). Document non contraignant, remis via une agence licenciée (takken).
3. Explication des points importants. Réunion de disclosure légale, en japonais. Prévoyez un conseil bilingue ; certains cabinets (Housing Japan, Plaza Homes, Real Estate Japan) proposent une version en anglais.
4. Contrat de vente. Dépôt habituel de 10 %. Le contrat bilingue est en général préparé à part.
5. Financement et virement. C'est ici que la plupart des opérations cross-border coincent. Voir point 3.
6. Signature et enregistrement. Le jour du closing, un shihōshoshi (officier public) enregistre la propriété.

3. Financement pour non-résidents

La plupart des banques domestiques japonaises exigent la résidence au Japon. Options réelles :

• SMBC Trust (Prestia) : prête à certains non-résidents. Taux ~2,5–4,5 %, LTV 50–70 %.
• SBJ Bank : filiale coréenne, très active auprès des non-résidents asiatiques. Conditions similaires.
• ORIX Bank : spécialiste de l'immobilier d'investissement, sélectif avec les non-résidents.
• Succursales internationales de banques globales : HSBC Premier, DBS Treasures ou la banque privée de banques européennes présentes en Asie.
• Achat cash. Voie la plus courante en dessous de ¥100M — plus propre et plus rapide.

Les taux étant plus élevés et les durées plus courtes, le DSCR exigé est plus strict que pour un résident. Détails dans le guide du DSCR.

4. Virements et devises

N'envoyez pas d'euros ni de dollars vers votre compte en yens — virez directement en JPY. Les taux proposés par la banque partenaire de votre agence sont souvent moins bons que ceux des brokers FX spécialisés (Wise, OFX, Convera, Corpay). Sur des opérations à ¥30M+, obtenir 2–3 cotations peut représenter 30–80 pb de différence.

Il faut un compte bancaire en yens au Japon pour recevoir les loyers. SMBC Trust, Shinsei Bank et Sony Bank ouvrent des comptes aux non-résidents ; certains exigent une visite en agence.

5. Fiscalité et obligations pendant la détention

• Retenue à la source : 20,42 % du loyer brut, prélevée par le locataire (s'il est personne morale) ou par le gestionnaire. Voir guide fiscal pour non-résidents.
• Déclaration annuelle (kakutei shinkoku) : avant le 15 mars de l'année suivante. Compense la retenue avec les charges réelles et l'amortissement.
• Représentant fiscal (nōzei-kanri-nin) : obligatoire pour les non-résidents — habituellement le gestionnaire ou un expert-comptable japonais (¥5 000–¥15 000 par mois).
• Taxe foncière : avis envoyé en juin à l'adresse japonaise enregistrée ; presque toujours réglée par le gestionnaire en votre nom.

6. Erreurs fréquentes

• Se focaliser sur le rendement brut et oublier les 7–10 % de frais d'acquisition.
• Choisir une agence qui ne traite pas avec les non-résidents — beaucoup de petites structures refusent.
• Ignorer le seuil de TVA japonaise (¥100M) sur les biens commerciaux.
• Supposer que la convention fiscale avec votre pays vous exonère de l'impôt japonais — c'est presque jamais le cas. La convention évite la double imposition, elle ne réduit pas l'impôt japonais lui-même.