Cómo compra un extranjero un inmueble de inversión en Japón

1. Propiedad — sin restricciones

Los no residentes pueden adquirir suelo y edificios en Japón en las mismas condiciones que los japoneses. No hay cupos de compra, estructuras de joint venture obligatorias ni requisitos de visado de inversión. Las operaciones grandes exigen una comunicación al Ministerio de Finanzas al amparo de la Ley de Divisas (Foreign Exchange Act), pero es un trámite administrativo, no una autorización.

2. Proceso en 6 pasos

1. Due diligence previa. Antes de contactar con la agencia, simula rentabilidad, DSCR, fiscalidad y salida. Lo que más tiempo pierden los compradores extranjeros es intentar comprar inmuebles que el banco nunca va a financiar.
2. Carta de intención de compra (kaitsuke shōmeisho). Documento no vinculante, se presenta a través de una agencia con licencia (takken).
3. Explicación de aspectos importantes. Reunión de disclosure legal, en japonés. Necesitas un asesor bilingüe; algunas firmas (Housing Japan, Plaza Homes, Real Estate Japan) ofrecen versión en inglés.
4. Contrato de compraventa. Depósito habitual del 10 %. El contrato bilingüe suele prepararse aparte.
5. Financiación y remesa. Aquí es donde más operaciones cross-border se atascan. Ver punto 3.
6. Liquidación y registro. El día de la operación, un shihōshoshi (notario/escribano) registra la propiedad.

3. Financiación para no residentes

La mayoría de los bancos japoneses domésticos exige residencia en Japón. Opciones reales:

• SMBC Trust (Prestia): presta a ciertos no residentes. Tipos aprox. 2,5–4,5 %, LTV 50–70 %.
• SBJ Bank: filial coreana, muy activa con no residentes asiáticos. Condiciones similares.
• ORIX Bank: especialista en inmuebles de inversión, selectivo con no residentes.
• Sucursales internacionales de bancos globales: HSBC Premier, DBS Treasures o la banca privada de bancos españoles con operativa en Asia.
• Compra al contado. El camino más habitual por debajo de ¥100M — más limpio y rápido.

Al ser tipos más altos y plazos más cortos, el DSCR exigido es más estricto que para un residente. Detalles en la guía de DSCR.

4. Remesas y divisa

No mandes euros ni dólares a tu cuenta en yenes — envía directamente en JPY. Los tipos que te pasa el banco aliado de tu agencia suelen ser peores que los de brokers FX especialistas (Wise, OFX, Convera, Corpay). En operaciones de ¥30M+, obtener 2–3 cotizaciones puede suponer diferencias de 30–80 pb.

Necesitas cuenta bancaria en yenes en Japón para recibir alquileres. SMBC Trust, Shinsei Bank y Sony Bank abren cuentas a no residentes; algunas requieren visita presencial.

5. Fiscalidad y obligaciones durante la tenencia

• Retención: 20,42 % sobre el alquiler bruto, aplicada por el inquilino (si es persona jurídica) o por la gestora. Ver guía fiscal para no residentes.
• Declaración anual (kakutei shinkoku): antes del 15 de marzo del año siguiente. Compensa lo retenido con los gastos reales y la amortización.
• Representante fiscal (nōzei-kanri-nin): obligatorio para no residentes — habitualmente la gestora o un asesor fiscal japonés (¥5.000–¥15.000 al mes).
• Fixed asset tax: aviso enviado en junio a la dirección japonesa registrada; casi siempre lo paga la gestora en tu nombre.

6. Errores frecuentes

• Fijarte solo en la rentabilidad bruta y olvidar el 7–10 % de gastos de adquisición.
• Elegir una agencia que no trata con no residentes — muchas pequeñas rechazan la operación.
• Ignorar el umbral del IVA japonés (¥100M) en inmuebles comerciales.
• Asumir que el convenio con tu país te libra del impuesto japonés — casi nunca es así. El convenio evita la doble imposición, no reduce el impuesto japonés en sí.