日本融資的 DSCR(債務保障比率)

1. 公式

DSCR = NOI ÷ 年度還本付息(ADS)

NOI(淨營運收入)= 毛租金 − 空租 − 管理費 − 固定資產稅 − PM 費。詳見 利回率與 NOI 指南。

例:NOI ¥4,000,000、ADS ¥3,200,000 → DSCR = 1.25。多數日本地方銀行可過關;都市銀行可能要求更高。

2. 日本各類銀行的實際要求

• 都市銀行與大型地方銀行:1.3 以上(較保守)
• 信用金庫與非銀業者:1.2 以上(基本線)
• 個人財務狀況良好者:可能接受 1.1,前提是有大量自備款或高所得連帶保證人

DSCR = 1.0 意味著 NOI 剛好還債。一個空租週期或 50 bps 利率上調就會轉負——這就是為什麼 1.2 是實務底線。

3. 不過關時的補救方式

1. 提高自備款。貸款減少 → ADS 減少 → DSCR 上升。
2. 拉長貸款期。月付降低,但總利息增加。日本 RC(鋼筋混凝土)物件普遍 25–35 年期。
3. 談利率。拿多家銀行條件書比價,地方銀行常常會為了留單而配合。
4. 拉升 NOI。調漲低於市場的租金、砍 PM 費、降低空租。
5. 砍議價。降價是 DSCR 最有效的槓桿,走人之前務必模擬。

4. DSCR ≠ 現金流

DSCR 1.25 的案件,若加上固定資產稅、修繕預留、以及非居住者的 20.42% 源泉徵收,稅後現金仍可能為負。詳見 非居住者稅務指南。DSCR 決定能否核貸;稅後 CF 決定值不值得做。

5. 海外買家特別注意

海外投資人多半無法使用日本主流國內日圓融資。可行選項:SMBC Trust、SBJ 銀行、ORIX、部分信用金庫可對非居住者放款,利率 2.5–4.5%,LTV 50–70%,期數較短——因此您的 DSCR 標準比日本居住者更嚴格。請保守模擬。