台湾人如何购买日本投资不动产

1. 所有权——无限制

非居住者可以与日本国民相同条件取得日本土地与建物之所有权。无购买配额、无强制合资结构、无投资移民要求。大额交易需依「外为法」申报,但属进程性义务,非核准门槛。

2. 六步骤流程

1. 审核试算。接触仲介之前,先仿真利回率、DSCR、税务与退场。海外买家最常浪费几个月在银行审核无法通过的案件上。
2. 买付证明书。非约束性意向书,通过持照仲介(宅地建物取引士)提交。
3. 重要事项说明。法定揭露会议,以日语进行。务必带双语顾问;部分业者(Housing Japan、Plaza Homes、Real Estate Japan)提供英文版。
4. 売买契约。订金通常为 10%。合约需自行安排双语版。
5. 拨贷与汇款。有融资的话,海外交易最常卡在这一关。见第 3 节。
6. 决済・登记。由司法书士在资金拨付同日办理所有权移转登记。

3. 非居住者融资

日本国内银行多半要求日本居住身分。实际可行选项:

• SMBC Trust(Prestia):对特定非居住者放款。利率约 2.5–4.5%,LTV 50–70%。
• SBJ 银行:韩资,对亚洲非居住者积极放款。条件类似。
• ORIX 银行:投资不动产专门,对非居住者较选择性。
• 本国银行海外分行:HSBC Premier、DBS Treasures、国泰世华等以私人银行方式对日本担保品放款。
• 全现金。¥100M 以下最常见的路径——更干净、更快。

因为利率较高、期数较短,您的 DSCR 标准比日本居住者更严格。详见 DSCR 指南。

4. 汇款与汇率

直接汇日圆,而非汇美金/新台币/港币到日本帐户——仲介合作银行报价通常比专业 FX 券商(Wise、OFX、Convera)差。¥30M 以上的案件,取 2–3 家 FX 报价,点差可能差 30–80 bps。

您需要一个日本日圆帐户收租。SMBC Trust、新生银行、Sony Bank 对非居住者开户;部分需亲自到日本一趟。

5. 持有期间的税务与义务

• 源泉征收税:毛租金 20.42%,由租客(法人)或 PM 公司代扣。详见 非居住者税务指南。
• 确定申告(年度税务申告):次年 3 月 15 日前。以实际费用与折旧扣抵已代扣的源泉税。
• 纳税管理人:非居住者必须指定——通常是 PM 公司或日本税理士(¥5,000–¥15,000/月)。
• 固定资产税:每年 6 月寄至您在日本的登记地址;PM 公司通常代缴。

6. 常见错误

• 只看表面利回率,没有计入 7–10% 取得成本。
• 找到不接非居住者的仲介——小型业者常拒绝。
• 忽略商用对象 ¥100M 消费税门槛。
• 误以为母国租税协定可免除日本税——通常不能,协定只避免双重课税,不减免日本税。