日本不动产退场策略

1. 5 年资本利得悬崖

• 持有 ≤ 5 年(短期):利得课 39.63%
• 持有 > 5 年(长期):利得课 20.315%

时钟从届满 5 周年当年的 1 月 1 日起算——非实际购买日。2021 年 3 月购买的对象,2027 年 1 月 1 日才转为长期。2026 年 12 月售出的税金几乎是一个月后售出的两倍。

2. 折旧剩余期

用完短缩制折旧(见折旧指南)后,案件失去税盾。22 年木造用 4 年短缩制,第 5 年就转为税务净正。高所得海外业主常在折旧到期时出场——享受完税盾就走。

3. Cap rate 循环风险

日本主要城市的 cap rate 已压缩超过 10 年。100 bps 的 cap rate 扩张以现行利率会让价格跌约 20%。基本情境以现行 cap rate +50 bps 出场仿真,下行情境 +100 bps。+100 bps 情境下仍能达到目标 IRR,才算稳健。

4. 依出场价位对应买家池

• ¥30M 以下:个人投资人,全现金。全国买家池深。
• ¥30M–¥100M:专业个人 + 小法人。融资买家。
• ¥100M–¥1B:J-REIT、家族办公室、私募基金。
• ¥1B 以上:只有法人。对 cap rate 极敏感。

刚好在买家池门槛之上的案件成交薄;刚好在门槛之下的会被抢价。

5. 非居住者出售机制

买方对非居住者卖家代扣毛售价的 10.21%(¥100M 以下且自住买方免)。之后申告计算实际利得并退回超扣。详见 非居住者税务指南。

6. 基本规则

购买前就规划退场:持有年数、目标买家、出场 cap。三者任一无法通过压力测试就不要买。