日本融资的 DSCR(债务保障比率)

1. 公式

DSCR = NOI ÷ 年度还本付息(ADS)

NOI(净营运收入)= 毛租金 − 空租 − 管理费 − 固定资产税 − PM 费。详见 利回率与 NOI 指南。

例:NOI ¥4,000,000、ADS ¥3,200,000 → DSCR = 1.25。多数日本地方银行可过关;都市银行可能要求更高。

2. 日本各类银行的实际要求

• 都市银行与大型地方银行:1.3 以上(较保守)
• 信用金库与非银业者:1.2 以上(基本线)
• 个人财务状况良好者:可能接受 1.1,前提是有大量自备款或高所得连带保证人

DSCR = 1.0 意味着 NOI 刚好还债。一个空租周期或 50 bps 利率上调就会转负——这就是为什么 1.2 是实务底线。

3. 不过关时的补救方式

1. 提高自备款。贷款减少 → ADS 减少 → DSCR 上升。
2. 拉长贷款期。月付降低,但总利息增加。日本 RC(钢筋混凝土)对象普遍 25–35 年期。
3. 谈利率。拿多家银行条件书比价,地方银行常常会为了留单而配合。
4. 拉升 NOI。调涨低于市场的租金、砍 PM 费、降低空租。
5. 砍议价。降价是 DSCR 最有效的杠杆,走人之前务必仿真。

4. DSCR ≠ 现金流

DSCR 1.25 的案件,若加上固定资产税、修缮预留、以及非居住者的 20.42% 源泉征收,税后现金仍可能为负。详见 非居住者税务指南。DSCR 决定能否核贷;税后 CF 决定值不值得做。

5. 海外买家特别注意

海外投资人多半无法使用日本主流国内日圆融资。可行选项:SMBC Trust、SBJ 银行、ORIX、部分信用金库可对非居住者放款,利率 2.5–4.5%,LTV 50–70%,期数较短——因此您的 DSCR 标准比日本居住者更严格。请保守仿真。