일본 부동산 엑싯 전략

1. 5년 양도소득 절벽

• 보유 ≤ 5년(단기): 이익 39.63% 과세
• 보유 > 5년(장기): 이익 20.315% 과세

시계는 5주년이 도래하는 해의 1월 1일부터 기산 — 실제 매수일이 아님. 2021년 3월 매수 매물은 2027년 1월 1일에서야 장기로 전환. 2026년 12월 매각 세금은 한 달 후 매각의 거의 두 배.

2. 감가상각 잔존기간

단축 룰 감가상각(감가상각 가이드 참조)을 다 쓰고 나면 매물은 세무 방패를 잃음. 22년 목조는 4년 단축 룰 사용, 5년차부터 세무상 순플러스 전환. 고소득 해외 오너는 감가상각 만료 시 자주 엑싯 — 세무 방패를 다 누리고 이탈.

3. Cap rate 사이클 리스크

일본 주요 도시의 cap rate는 10년 이상 압축되어 왔음. 100 bps cap rate 확대는 현재 금리 기준으로 가격이 약 20% 하락하는 것을 의미. 기본 시나리오는 현재 cap rate +50 bps로 엑싯 시뮬레이션, 하방 시나리오 +100 bps. +100 bps 시나리오에서도 목표 IRR을 달성해야 견고.

4. 엑싯 가격대별 매수인 풀

• ¥30M 이하: 개인 투자자, 전액 현금. 전국 매수인 풀 두터움.
• ¥30M–¥100M: 전문 개인 + 소법인. 대출 매수자.
• ¥100M–¥1B: J-REIT, 패밀리 오피스, 사모 펀드.
• ¥1B 이상: 법인만. cap rate에 극도로 민감.

매수인 풀 경계 바로 위 매물은 거래가 얇음; 바로 아래는 경쟁 입찰됨.

5. 비거주자 매각 메커니즘

매수인이 비거주자 매도인에 대해 총 매도가액의 10.21% 원천징수(¥100M 이하이고 자가 매수인은 면제). 이후 신고로 실제 양도소득 계산, 초과 원천징수분 환급. 자세한 내용은 비거주자 세무 가이드.

6. 기본 규칙

매수 전에 엑싯 계획: 보유 연수, 타깃 매수인, 엑싯 cap. 셋 중 하나라도 스트레스 테스트를 통과하지 못하면 사지 말 것.