읽는 법
표면수익률 레인지는 중고 아파트(RC, 20–30년, 20–40㎡) 기준. 약 180 bps 차감하면 일본 특유 OpEx 반영 후 실질수익률 도출(수익률과 NOI 가이드 참조).
구별 표
| 구 | 표면수익률 | 비고 |
|---|---|---|
| 미나토구(Minato) | 3.0–4.0% | 프라임 지역, cap rate 극도로 타이트, 매수인 풀 두터움 |
| 지요다구(Chiyoda) | 3.2–4.2% | 상업 코어, 낮은 공실 |
| 주오구(Chuo) | 3.5–4.5% | 츠키지/니혼바시 재개발 테마 |
| 시부야구(Shibuya) | 3.5–4.5% | 테크 기업 임차인, 매각성 우수 |
| 신주쿠구(Shinjuku) | 4.0–5.0% | 수요 광범위, 임차인 품질 혼재 |
| 메구로구(Meguro) | 3.8–4.8% | 가족/고소득 맞벌이 프리미엄 |
| 세타가야구(Setagaya) | 4.0–5.0% | 교외 규모, 가족형 매물 |
| 시나가와구(Shinagawa) | 4.2–5.2% | 오피스 연동 임차인, 하네다 편리 |
| 도시마구(Toshima) | 4.5–5.5% | 이케부쿠로 코어, 학생과 청년 근로자 |
| 분쿄구(Bunkyo) | 4.3–5.3% | 대학 주도, 임대료 안정 |
| 나카노구(Nakano) | 4.8–5.8% | 1인 직장인의 가성비 선택 |
| 스기나미구(Suginami) | 4.8–5.8% | 가족 + 청년층, 낮은 공실 |
| 오타구(Ota) | 5.0–6.0% | 하네다/공업 혼합 |
| 다이토구(Taito) | 5.0–6.0% | 관광 연동, 아사쿠사 월임대 잠재력 |
| 스미다구(Sumida) | 5.5–6.5% | 스카이트리 재개발, 강변 입지 |
| 고토구(Koto) | 5.0–6.0% | 도요스 타워, 가족 수요 |
| 기타구(Kita) | 5.5–6.5% | 이케부쿠로 외곽 가성비 벨트 |
| 이타바시구(Itabashi) | 5.8–6.8% | 1인/가족 안정, 유동성 중간 |
| 네리마구(Nerima) | 5.8–6.8% | 교외 가족형 매물 |
| 아라카와구(Arakawa) | 6.0–7.0% | 다운타운 노후주택, 리스크 높음 |
| 아다치구(Adachi) | 6.5–8.0% | 고수익, 공실 · 신용 리스크 높음 |
| 가쓰시카구(Katsushika) | 6.5–8.0% | 수익 지향, 엑싯 유동성 얇음 |
| 에도가와구(Edogawa) | 6.3–7.5% | 가족 교외, 지바현 경계 인접 |
트레이드오프
중심 3구(미나토/지요다/주오)는 엑싯 유동성과 상승 여력이 최상, 다만 현금 수익은 얇음. 외곽 구는 300–400 bps 높은 현금 수익, 다만 공실 리스크 · 엑싯 속도 저하. 해외 비거주자 대출은 외곽 구 DSCR을 더 타이트하게 만듦 — 은행은 중심 6구 선호.
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