Comment lire
La fourchette brute correspond à des appartements d'occasion (RC, 20–30 ans, 20–40 m²). Retranchez environ 180 pb pour obtenir le rendement net avec les OpEx propres au Japon (voir guide du rendement et du NOI).
Tableau par arrondissement
| Arrondissement | Rendement brut | Notes |
|---|---|---|
| Minato | 3,0–4,0 % | Zone prime, cap rate très tendu, forte demande acheteuse |
| Chiyoda | 3,2–4,2 % | Centre d'affaires, vacance faible |
| Chuo | 3,5–4,5 % | Thème régénération Tsukiji/Nihonbashi |
| Shibuya | 3,5–4,5 % | Locataires tech, très revendable |
| Shinjuku | 4,0–5,0 % | Demande large, qualité de locataire mixte |
| Meguro | 3,8–4,8 % | Prime familles / double revenu élevé |
| Setagaya | 4,0–5,0 % | Échelle suburbaine, orienté familles |
| Shinagawa | 4,2–5,2 % | Locataires bureau, proximité Haneda |
| Toshima | 4,5–5,5 % | Cœur Ikebukuro, étudiants et jeunes actifs |
| Bunkyo | 4,3–5,3 % | Demande universitaire, loyer stable |
| Nakano | 4,8–5,8 % | Option value pour célibataires |
| Suginami | 4,8–5,8 % | Familles + jeunes, vacance faible |
| Ota | 5,0–6,0 % | Mix Haneda / industriel |
| Taito | 5,0–6,0 % | Lié au tourisme, potentiel mensuel à Asakusa |
| Sumida | 5,5–6,5 % | Régénération Skytree, bord de rivière |
| Koto | 5,0–6,0 % | Tours de Toyosu, demande familiale |
| Kita | 5,5–6,5 % | Ceinture value autour d'Ikebukuro |
| Itabashi | 5,8–6,8 % | Mix célibataires/familles, liquidité moyenne |
| Nerima | 5,8–6,8 % | Familles suburbaines |
| Arakawa | 6,0–7,0 % | Quartier populaire, bâti ancien et plus de risque |
| Adachi | 6,5–8,0 % | Rendement élevé, risque de vacance et de crédit plus fort |
| Katsushika | 6,5–8,0 % | Cash-flow d'abord, liquidité de sortie plus fine |
| Edogawa | 6,3–7,5 % | Banlieue familiale adossée à Chiba |
Arbitrages
Les 3 arrondissements centraux (Minato, Chiyoda, Chuo) offrent la meilleure liquidité et le meilleur potentiel, mais le cash actuel est mince. Les arrondissements périphériques donnent 300–400 pb de loyer supplémentaire, avec plus de vacance et une sortie plus lente. Les prêts pour non-résidents resserrent généralement davantage le DSCR en périphérie — les banques préfèrent les 6 arrondissements centraux.
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