일본 표면수익률 vs 실질수익률

1. 두 개의 공식

표면수익률 = 연간 총임대료 ÷ 매매가
실질수익률 = (연간 총임대료 − 운영비) ÷ (매매가 + 취득비용)

「운영비」에 포함되는 항목은 다른 지역과 비슷합니다 — 고정자산세, 관리비, 공용부 유지비, 보험, 소액 수리, 공실 — 다만 세제와 PM 관행이 일본 특유입니다.

2. 광고가 감춘 것

• 고정자산세 · 도시계획세: 과세표준의 약 1.4% + 0.3%. 과세표준은 시장가의 60–70%(건물), 70%(토지) 수준.
• 건물 관리비: 아파트는 매월 지급. 광고에 반영된 경우도, 안 된 경우도 있음.
• 수선적립금: 아파트 매월 지급. 실제 현금 지출, 선택 사항 아님.
• PM 수수료: 일본 관리회사는 임대료의 3–5%. 해외 오너는 세무 신고 · 송금 대행이 있어 더 높음.
• 공실: 도심 5–10%, 5대 도시 밖은 더 높음.
• 취득비용(중개수수료, 등기비, 부동산취득세): 매매가의 약 7–10%. 표면수익률에는 전혀 반영되지 않음.

3. 도쿄 원룸 예시

매매가:                    ¥25,000,000
연간 총임대료:              ¥1,320,000(¥110,000 × 12)
표면수익률:                 5.28%

일본 특유 OpEx:
  고정자산세:               ¥120,000
  관리비 + 수선적립금:      ¥180,000
  PM 수수료(5%):           ¥66,000
  공실(5%):                ¥66,000
  보험 및 소액 수리:        ¥30,000
                           ─────────
  OpEx 합계:               ¥462,000

NOI:                       ¥858,000
취득비용(약 8%):           ¥2,000,000
조정 후 기준가:             ¥27,000,000

실질수익률 / cap rate:      3.18%

광고의 5.28%가 실제로는 3.18% — 대출 상환과 세금은 아직 반영도 안 했습니다. 이래서 일본 은행은 표면수익률이 아니라 NOI로 심사합니다.

4. 은행이 사용하는 숫자

일본 은행은 NOI로 DSCR를 계산합니다. 심사된 NOI로 DSCR < 1.2이면 대출 한도가 목표 수익률이 아닌 은행 심사 기준에 의해 결정됩니다.

5. 해외 매수자는 한 층 더

비거주자 오너의 총임대료에는 20.42% 원천징수가 적용됩니다. 연간 확정신고로 환급받을 수 있어도, 매월 현금흐름 부담은 그대로입니다. 자세한 내용은 비거주자 원천징수 가이드 참조.