DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda) en la financiación japonesa

1. Fórmula

DSCR = NOI ÷ Servicio anual de la deuda (ADS)

NOI (ingresos operativos netos) = alquileres brutos − vacancia − mantenimiento − IBI japonés − comisión del property manager. Detalles en la guía de rentabilidad y NOI.

Ejemplo: NOI ¥4.000.000, ADS ¥3.200.000 → DSCR = 1,25. Pasa en la mayoría de los bancos regionales japoneses; los bancos urbanos suelen pedir más.

2. Umbrales reales por tipo de entidad

• Bancos urbanos y grandes regionales: 1,3 o más (conservadores).
• Cajas de crédito (shinkin) y nonbanks: 1,2 como base.
• Perfil financiero muy sólido: con mucho capital propio o un avalista con ingresos altos, algunos aceptan 1,1.

Un DSCR = 1,0 significa que el NOI apenas cubre el préstamo. Una vacancia puntual o una subida de 50 pb del tipo de interés lo pone en negativo — por eso el suelo práctico es 1,2.

3. Qué hacer cuando no se llega

1. Ampliar aportación propia. Menos deuda → menor ADS → mayor DSCR.
2. Alargar el plazo. Reduce la cuota mensual, aunque aumenta los intereses totales. En hormigón armado (RC) en Japón, los plazos habituales son 25–35 años.
3. Negociar el tipo. Compara ofertas entre bancos: los regionales suelen ajustar para no perder la operación.
4. Mejorar el NOI. Subir alquileres por debajo de mercado, recortar la comisión del PM, reducir la vacancia.
5. Negociar el precio de compra. Bajar el precio es lo que más impacta al DSCR. Simúlalo antes de levantarte de la mesa.

4. DSCR ≠ flujo de caja

Un inmueble con DSCR de 1,25 puede tener flujo de caja después de impuestos negativo si añades el IBI, las reservas de mantenimiento y la retención del 20,42% para no residentes. Detalles en la guía fiscal para no residentes. El DSCR decide si te dan el préstamo; el flujo de caja después de impuestos decide si merece la pena.

5. Puntos específicos para compradores extranjeros

Los inversores no residentes rara vez pueden acceder a la financiación doméstica en yenes. Opciones viables: SMBC Trust, SBJ Bank, ORIX y algunas cajas de crédito prestan a no residentes — con tipos del 2,5–4,5%, LTV del 50–70% y plazos más cortos, lo que aprieta el DSCR frente a los residentes. Simula siempre con supuestos conservadores.