일본 대출의 DSCR(부채상환비율)

1. 공식

DSCR = NOI ÷ 연간 원리금 상환(ADS)

NOI(순영업수익) = 총임대료 − 공실 − 관리비 − 고정자산세 − PM 수수료. 자세한 내용은 수익률과 NOI 가이드 참조.

예: NOI ¥4,000,000, ADS ¥3,200,000 → DSCR = 1.25. 대부분의 일본 지방은행 통과 가능; 도시은행은 더 높은 기준 요구 가능.

2. 일본 은행별 실제 요구 수준

• 도시은행 및 대형 지방은행: 1.3 이상(보수적)
• 신용금고 및 노뱅크: 1.2 이상(기본선)
• 개인 재무상태가 우수한 경우: 자기자본 많거나 고소득 연대보증인 있으면 1.1까지 수용 가능

DSCR = 1.0은 NOI가 겨우 상환을 커버한다는 의미. 공실 한 번 또는 50 bps 금리 인상만으로 마이너스 전환 — 그래서 실무 하한선이 1.2입니다.

3. 통과하지 못할 때의 대응책

1. 자기자본 증액. 대출 감소 → ADS 감소 → DSCR 상승.
2. 대출기간 연장. 월 상환액 감소, 다만 총 이자 증가. 일본 RC(철근콘크리트) 매물은 25–35년 기간이 일반적.
3. 금리 협상. 여러 은행 조건서를 비교. 지방은행은 딜을 잃지 않으려 조율하는 경우 많음.
4. NOI 향상. 시세 이하인 임대료 인상, PM 수수료 삭감, 공실 감소.
5. 매매가 협상. 매매가 인하는 DSCR에 가장 효과적. 자리를 뜨기 전에 반드시 시뮬레이션.

4. DSCR ≠ 현금흐름

DSCR 1.25인 매물이라도 고정자산세, 수선충당금, 그리고 비거주자의 20.42% 원천징수를 포함하면 세후 현금이 마이너스일 수 있습니다. 자세한 내용은 비거주자 세무 가이드. DSCR은 대출 가능 여부, 세후 CF는 할 만한 가치가 있는지를 결정합니다.

5. 해외 매수자의 특별 유의사항

해외 투자자는 대부분 일본 국내 엔화 대출을 이용할 수 없습니다. 실행 가능한 옵션: SMBC Trust, SBJ 은행, ORIX, 일부 신용금고가 비거주자에게 대출 — 금리 2.5–4.5%, LTV 50–70%, 기간 짧음 — 그래서 DSCR 기준이 일본 거주자보다 엄격합니다. 보수적으로 시뮬레이션하세요.