日本表面 vs 實質利回率

1. 兩個公式

表面利回率 = 年度毛租金 ÷ 售價
實質利回率 = (年度毛租金 − 營運費用) ÷ (售價 + 取得成本)

「營運費用」在日本包含的項目和其他地區類似——固定資產稅、管理費、共用區域維護、保險、小修繕、空租——但稅制與 PM 慣例是日本特有的。

2. 廣告隱藏了什麼

• 固定資產稅・都市計畫稅:約課稅價值的 1.4% + 0.3%。課稅價值通常為市價的 60–70%(建物)、70%(土地)。
• 建物管理費:公寓大廈每月支付,廣告有時已扣除有時未扣。
• 修繕積立金:公寓大廈每月支付,實際現金支出,非選擇性。
• PM 費:日本業者收取租金 3–5%;海外業主較高,因為要代辦稅務申告與匯款。
• 空租:都會 5–10%,前五大都市之外更高。
• 取得成本(仲介手數料、登記費用、不動産取得税):約售價的 7–10%。表面利回率完全未計入。

3. 東京單身套房範例

售價:                     ¥25,000,000
年度毛租金:                 ¥1,320,000(¥110,000 × 12)
表面利回率:                 5.28%

日本特有 OpEx:
  固定資產稅:               ¥120,000
  管理費 + 修繕積立金:      ¥180,000
  PM 費(5%):              ¥66,000
  空租(5%):               ¥66,000
  保險與小修繕:             ¥30,000
                           ─────────
  合計 OpEx:               ¥462,000

NOI:                       ¥858,000
取得成本(約 8%):           ¥2,000,000
調整後基準:                 ¥27,000,000

實質利回率 / cap rate:     3.18%

廣告的 5.28% 變成實際的 3.18%——還沒扣融資、還沒扣稅。這就是為什麼日本銀行以 NOI 而非表面利回率來審核。

4. 銀行採用的數字

日本銀行以 NOI 計算 DSCR。若審定 NOI 之 DSCR < 1.2,案件上限由銀行決定,而非您的目標利回率。

5. 海外買家再扣一層

非居住者業主的毛租金會被扣 20.42% 源泉徵收。就算年度確定申告可以退回,每月仍是現金流負擔。詳見 非居住者源泉徵收指南。