DSCR (ratio de couverture du service de la dette) dans le financement japonais

1. Fórmula

DSCR = NOI ÷ Servicio anual de la deuda (ADS)

NOI (revenus opérationnels nets) = loyers bruts − vacance − maintenance − taxes foncières japonaises − commission du property manager. Détails dans le guide du rendement et du NOI.

Exemple : NOI ¥4 000 000, ADS ¥3 200 000 → DSCR = 1,25. Passe dans la plupart des banques régionales japonaises ; les banques urbaines demandent souvent plus.

2. Seuils réels par type d'établissement

• Banques urbaines et grandes régionales : 1,3 ou plus (conservatrices).
• Caisses de crédit (shinkin) et nonbanks : 1,2 comme base.
• Profil financier très solide : avec beaucoup de fonds propres ou un garant à revenus élevés, certaines acceptent 1,1.

Un DSCR = 1,0 signifie que le NOI couvre à peine le prêt. Une vacance ponctuelle ou une hausse de 50 pb du taux le fait passer en négatif — c'est pourquoi le plancher pratique est 1,2.

3. Que faire quand on n'y arrive pas

1. Augmenter l'apport personnel. Moins de dette → ADS plus bas → DSCR plus élevé.
2. Allonger la durée. Réduit la mensualité mais augmente les intérêts totaux. En béton armé (RC) au Japon, les durées habituelles sont de 25 à 35 ans.
3. Négocier le taux. Comparez les offres entre banques : les régionales ajustent souvent pour ne pas perdre l'opération.
4. Améliorer le NOI. Remonter les loyers sous le marché, réduire la commission du PM, réduire la vacance.
5. Négocier le prix d'achat. Baisser le prix est ce qui impacte le plus le DSCR. Simulez-le avant de quitter la table.

4. DSCR ≠ cash-flow

Un bien avec un DSCR de 1,25 peut avoir un cash-flow après impôts négatif si l'on ajoute les taxes foncières, les provisions pour maintenance et la retenue à la source de 20,42% pour non-résidents. Détails dans le guide fiscal pour non-résidents. Le DSCR décide si vous obtenez le prêt ; le cash-flow après impôts décide si ça en vaut la peine.

5. Points spécifiques aux acheteurs étrangers

Les investisseurs non-résidents peuvent rarement accéder au financement domestique en yens. Options viables : SMBC Trust, SBJ Bank, ORIX et certaines caisses de crédit prêtent aux non-résidents — avec des taux de 2,5–4,5%, un LTV de 50–70% et des durées plus courtes, ce qui resserre le DSCR par rapport aux résidents. Simulez toujours avec des hypothèses conservatrices.