1. El acantilado fiscal de los 5 años
- Tenencia ≤ 5 años (corto): plusvalía al 39,63 %.
- Tenencia > 5 años (largo): plusvalía al 20,315 %.
El reloj se cuenta desde el 1 de enero del año en que se cumplen 5 años — no desde la fecha real de compra. Un inmueble comprado en marzo de 2021 solo pasa a largo el 1 de enero de 2027. Vender en diciembre de 2026 casi duplica el impuesto respecto a venderlo un mes después.
2. Amortización restante
Una vez agotada la amortización de la regla del usado (ver guía de amortización), el inmueble pierde su escudo fiscal. Una casa de madera de 22 años tiene 4 años de amortización acelerada; a partir del año 5 se convierte en netamente positiva a efectos fiscales. Muchos inversores extranjeros de renta alta salen justo cuando se acaba el escudo — aprovechan el efecto fiscal y luego rotan.
3. Riesgo de ciclo del cap rate
Los cap rates en las principales ciudades japonesas llevan comprimiéndose más de 10 años. Una apertura de 100 pb implica caídas de precio de ~20 % a los tipos actuales. Simula tu salida con cap rate actual +50 pb como base y +100 pb como escenario adverso. Solo es sólido si con +100 pb sigues cumpliendo tu IRR objetivo.
4. Pool de compradores por rango de precio
- ≤ ¥30M: particulares, mayoría al contado. Pool nacional muy amplio.
- ¥30M–¥100M: particulares profesionales + pequeñas sociedades. Compradores con financiación.
- ¥100M–¥1B: J-REIT, family offices, private equity.
- > ¥1B: solo institucionales. Muy sensibles al cap rate.
Los inmuebles justo por encima de una frontera de pool cotizan finos; los que están justo por debajo se subastan.
5. Mecánica de venta para no residentes
El comprador retiene el 10,21 % del precio bruto al vendedor no residente (exento si ≤ ¥100M y el comprador va a vivir allí). Después, la declaración calcula la plusvalía real y devuelve el exceso. Detalles en la guía fiscal para no residentes.
6. Regla básica
Planifica la salida antes de comprar: años de tenencia, comprador objetivo y cap rate de salida. Si alguna de las tres no pasa el estrés, no compres.
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