1. La falaise fiscale des 5 ans
- Détention ≤ 5 ans (court) : plus-value à 39,63 %.
- Détention > 5 ans (long) : plus-value à 20,315 %.
L'horloge démarre au 1er janvier de l'année où les 5 ans sont atteints — pas à la date réelle d'achat. Un bien acheté en mars 2021 ne bascule en long terme que le 1er janvier 2027. Vendre en décembre 2026 double presque l'impôt par rapport à une vente un mois plus tard.
2. Amortissement résiduel
Une fois épuisé l'amortissement de la règle de l'occasion (voir guide de l'amortissement), le bien perd son bouclier fiscal. Une maison en bois de 22 ans dispose de 4 ans d'amortissement accéléré ; à partir de la 5e année elle devient nettement positive au plan fiscal. Beaucoup d'investisseurs étrangers à haut revenu sortent juste au moment où le bouclier disparaît — ils captent l'effet fiscal puis font tourner.
3. Risque de cycle des cap rates
Les cap rates dans les grandes villes japonaises se compressent depuis plus de 10 ans. Une ouverture de 100 pb implique des baisses de prix d'environ 20 % aux taux actuels. Modélisez votre sortie avec cap rate actuel +50 pb comme scénario de base et +100 pb comme scénario défavorable. Le dossier n'est solide que si, à +100 pb, votre TRI cible tient encore.
4. Bassin d'acheteurs par tranche de prix
- ≤ ¥30M : particuliers, majoritairement au comptant. Bassin national très large.
- ¥30M–¥100M : particuliers avertis + petites sociétés. Acheteurs financés.
- ¥100M–¥1B : J-REIT, family offices, private equity.
- > ¥1B : institutionnels uniquement. Très sensibles au cap rate.
Les biens juste au-dessus d'une frontière de bassin se traitent avec des marges fines ; ceux juste en dessous partent aux enchères.
5. Mécanique de vente pour un non-résident
L'acheteur retient 10,21 % du prix brut au vendeur non-résident (exonéré si ≤ ¥100M et si l'acheteur va l'occuper). Ensuite, la déclaration calcule la plus-value réelle et rembourse le trop-perçu. Détails dans le guide fiscal pour non-résidents.
6. Règle de base
Planifiez la sortie avant d'acheter : années de détention, acheteur cible et cap rate de sortie. Si l'une des trois ne tient pas le stress test, n'achetez pas.
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